【财新网】为贯彻落实党中央、国务院关于加快构建房地产发展新模式的决策部署，保障购房人合法权益，满足房地产合理融资需求，国家金融监管总局近期会同相关部门改革完善了相关房地产融资制度。

所谓“主办银行”模式，即借款人申请相关贷款时应与贷款人协商，达成一致后确定一家主办银行并在合同中约定，由主办银行单独发放或作为牵头银行以银团模式发放商品房开发贷款。每个项目确定一家主办银行，主办银行可为法人或分支机构。

借款人应在主办银行开立资金账户。项目存续期间，除按规定要求监管的预售资金、定金等外，商品住房开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均纳入资金账户管理。主办银行和资金账户在商品住房开发贷款结清前原则上不得变更；项目预售资金监管账户和定金账户应按规定在主办银行开立。

《办法》明确，主办银行要牵头做好账户管理，加强贷款资金监控，严格审查信贷资金用途和流向，发现贷款资金异常的，应及时采取措施。银团成员应支持主办银行履行上述职责，及时共享信息，协同做好项目资金封闭管理。

据财新了解，业内此前已有“主办银行”模式的良好实践经验。2024年初，住建部与金监总局创新推出“城市房地产融资协调机制”，在这一机制下，有关部门根据房地产项目开发建设情况及项目开发企业资质、信用、财务等情况，按照公平公正原则，提出可以给予融资支持的房地产项目“白名单”，向本行政区域内金融机构推送。针对进入“白名单”的项目，城市房地产融资协调机制经协商一致会明确一家“主办银行”负责项目后续融资，主办银行要建立绿色通道。

有业内人士对财新指出，采取“主办银行”模式可以提高借款人的融资效率，更加便捷。

“《办法》与‘白名单’机制相衔接，依据办法发放的贷款，对应的商品住房开发项目纳入‘白名单’项目管理，可以让‘白名单’政策惠及更多商品住房开发项目。” 此外，《办法》在贷款期限上有所完善。明确贷款人应综合评估商品住房项目建设周期、销售周期和风险水平等，合理确定贷款期限。预售项目贷款期限原则上不超过3年，最长不超过5年；现售项目贷款期限原则上不超过5年，最长不超过7年。

“为与销售制度中预售、现售项目的建设销售周期相匹配，办法设置了差异化的贷款期限要求，适度拉长现售项目贷款期限。”前述司局负责人在答记者问中说。

这一修订亦符合业内预期。此前，有业内人士对财新表示，正常年景一笔房地产项目开发贷的存续期限普遍为三年，最长不超过五年。一名股份行相关业务人士称，从此前业务实践来说，开发贷期限已有从三年延展到五年的趋势；未来如果要大范围推广现售制，期限预计会进一步延长；因为现房销售会拉长项目入市与回款周期，部分房企面临一定资金周转压力。

此外，《办法》要求，银行业金融机构合理区分房企集团风险和项目风险，贷款审批更加侧重于项目本身，项目单独建账核算，资金独立运作、封闭管理，有效防范项目交付风险和信贷风险。

《办法》强调，贷款人应强化风险监测，定期对借款人的履约情况及信用状况、股权结构重大变动情况、项目的建设和运营情况、贷款担保的变动情况等内容进行检查与分析，及时识别风险并采取应对措施。同时，兼顾借款人关联企业等对借款人造成的重大负面影响，做好风险防范。此外，贷款人应严格按照监管要求开展风险分类，并根据借款人履约能力及贷款风险变化情况，及时、动态调整分类结果。

《办法》所称商品住房开发贷款，是指贷款人向房地产项目开发公司发放的、用于商品住房及其配套设施开发建设的贷款。《办法》自印发之日起施行。