【财新网】8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》（下称《通知》）。《通知》明确提出，商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。

按照现行《城市房地产管理法》，商品房预售须满足多项条件，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，即是其中之一。此前，各地可在此基础上另行设置工程进度要求，具体标准并不一致。例如，深圳规定，七层以上商品房项目完成地面以上三分之二层数后即可申请预售，上海则先于此次《通知》，要求商品住房主体结构封顶并通过验收。

《通知》在全国层面划定了统一规范，对原本预售节点设定较早的城市影响更大，对已经实行封顶预售的城市的影响相对有限。

“国内商品房销售制度向现房过渡，是政策制定的大方向，但商品房预售制度没有立即取消。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称。主体结构封顶距离现房建成仍间隔一段施工周期。预售允许开发商在竣工交付前启动销售、取得受监管的购房资金，现售原则上要求项目完成竣工验收并具备交付条件后方可正式销售。李宇嘉指出，“预售的门槛越来越高，预售和现售的差距在缩小”。

新规同时设置了过渡安排。《通知》明确，8月28日前已经取得建设工程规划许可证的商品住房项目，如继续实行预售，预售条件和预售资金监管仍按照原有政策执行。

一名地产行业人士告诉财新，多家房企在政策发布前一两天收到消息，然后“加紧跑证”，希望赶在新规实施前取得建设工程规划许可证，以继续适用原有预售政策。

预售节点直接关系项目现金流。对于长期依赖销售回款滚动开发的房企而言，预售节点后移，意味着购房资金更晚进入项目，封顶前的土地、施工等支出需更多依靠企业自有资金和开发贷款覆盖。

首付款、个人住房贷款等购房资金全部进入监管账户，直至项目竣工验收、水电气热等配套具备交付条件后，方可解除监管。

封顶预售并不是终点，现房销售才是此次改革更明确的方向。《通知》明确，8月28日起，新出让土地的商品住房项目，以及已经出让土地但尚未取得建设工程规划许可证的项目，均“优先选择现房销售”；已经取得建设工程规划许可证的项目，则“鼓励实行现房销售”。

近年来，中央多次提出推进现房销售，但过去几年，各地政策重点更多集中于保交楼和稳定市场。“推进现房销售并没有摆到上一阶段最重要的议程。”普睿数智广佛区域首席分析师肖文晓告诉财新，随着存量项目去化周期拉长，现房销售的市场基础也在扩大。

以广州为例，据普睿数智统计，目前全市约有11.6万套可售新房，其中约7.1万套库龄超过24个月，占比约六成。肖文晓认为，大量早期以预售方式入市的项目已在事实上出于现房销售状态，“市场上现售房源较为充足，也为各地有序推进现房销售提供了一定的时间窗口期”。

此次改革发生在新房市场持续缩量的历史阶段。国家统计局数据显示，2026年前七个月，全国新建商品房销售面积4.50亿平方米，同比下降11.8%；销售额同比减少13.1%，降至4.27万亿元；房屋新开工面积同比下降24.0%。

李宇嘉认为，短期内，现房销售改革会延后部分新增项目入市，为存量项目去化和供求关系调整留下空间；长期则会倒逼房企改善产品。“户型设计、交付标准、小区环境、生活配套、物业服务等，都将由纸面承诺变为实景呈现。”他说。

与预售相比，现房销售将销售回款从建设阶段后移至项目竣工后，现房销售要大范围推开，首先需要解决项目建设资金来源。《通知》同时从项目融资和土地出让价款缴纳等方面作出配套安排。房地产项目将实行主办银行制，一个项目确定一家主办银行，由其单独或牵头组建银团提供开发贷款，贷款发放需与项目建设周期相匹配。房地产开发企业可以按规定分期缴纳土地出让价款，具体比例和期限由市县政府确定。

李宇嘉认为，融资端和土地端的配套安排，是现房销售能否推广的关键点之一。类似探索此前已在广州出现。7月29日，南沙挂牌一宗住宅用地，竞得人若承诺部分地块实行现房销售，土地价款可分期支付，首期不低于50%，剩余价款最长可在两年内缴清。（详见财新网报道《广州现房销售试点落地南沙 房企承诺“先建后售”可分期缴纳地价》）对于现房销售项目，《通知》还提出推行购房定金制。项目取得建筑工程施工许可证后，开发企业可依法收取少量定金，但须存入监管账户；现房正式销售前一般应办理房屋首次登记，并推行“交房即交证”。