【财新网】伴随住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局、央行等多部门出台推行现房销售新规后，证监会也发文再次重申一视同仁满足不同所有制房地产开发企业合理融资需求，对2022年就开闸的多类房地产融资路径再次明确。

《意见》再次重申2024年住建部提出的“推动房地产开发企业融资从依赖主体信用向基于项目情况转变”。

在过去主体信用的融资模式下，房企与银行长期采取“总对总”的融资模式，较低的利率获得信用贷款，往往流向主体评级高的房企。部分民营房企的融资因此受限。融资模式转向“项目信用”后，评估审核依赖于项目质量，一视同仁满足不同所有制房地产开发企业合理融资需求。

在明确这一转向之后，《意见》从股权、债券、REITs、私募基金四个维度，分别给出了具体的融资支持路径。

股权融资方面，支持上市房企通过再融资充实资本，同时允许其综合运用发行股份、定向可转债、现金等工具收购涉房资产。

这是在2022年证监会调整优化五项措施支持房企股权融资，发出支持房企融资的“第三支箭”之后再次将房企股权融资提上议程。房企再融资虽早已开闸，但实际获批项目并不多，且多为国企地产公司。2022年重启后第一批定增获批的6家公司中有四家为国企。2025年才迎来再融资放开后的第一只房企可转债，保利发展发行首单现金类定向可转债项目，金额为85亿元，今年5月，保利的另一只定向可转债也拿到证监会注册批文。

债券融资方面，加大支持力度，允许发行公司债券用于符合政策要求的房地产项目，并鼓励通过CMBS、ABS等资产证券化产品盘活存量资产。目前，债券融资仍是房地产公司的主要融资方式，根据中指研究院数据，2026年上半年地产行业债券融资总额同比增长超20%，结束了连续五年的下滑。具体来看，信用债仍是发行融资绝对主力，ABS融资规模占比也逐渐提升。

但中指研究院分析指出这种企稳势头并不稳固，一是资金用途多有偿还现有债务，因此发债规模受到偿债规模影响；二是发债需在建项目或底层资产，发行规模受到优质资产的约束。

REITs市场发展也在持续推进，《意见》支持依托符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行不动产投资信托基金或作为REITs扩募资产，稳慎推进商业不动产REITs发展。截至目前华润、招商、金茂、中海等房企均已在国内实现公募REITs发行。去年底，商业不动产REITs试点启动以来，已有4只商业不动产REITs成功挂牌，截至目前，已申报的商业不动产REITs共计22只，行业预计整体募集资金规模突破七百亿元。此外，《意见》还支持符合规定的私募基金管理人设立不动产私募基金，以引入更多权益资金。

资本市场上融资工具的支持并非降低发行门槛，《意见》按融资工具分别确定项目核验重点，股权类融资侧重资金管理、拿地、销售等内控制度以及开发资质合规性，并核查标的资产定价公允性及重组对上市公司质量的提升效果；债权类公司债关注募投项目的合规性、收益及资金需求合理性；资产证券化产品中，ABS重基础资产权属与现金流稳定性，REITs则聚焦项目权属、手续完备性及运营成熟度。

《意见》最后对防范化解风险提出了相应要求，建立健全资本市场房地产风险预研预判机制。稳妥防范化解房地产相关风险，平稳有序做好上市房企退市监管，配合地方政府推动房地产违约债券出清，积极配合行业主管部门和地方政府工作。

2022年放开房企股权融资的“第三支箭”是对房企的“抢救止血”，这次提出的发展新模式则是“救活改造”，一位业内人士称。

8月28日晚间，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，明确完善商品住房预售管理、推行现房销售政策，并同步完善房地产信贷管理、个人住房贷款管理等措施。（参见财新网《三部门提高商品住房预售门槛 新出让土地优先现房销售》、《个人住房贷款期限延长至40年 收入偿债比例上限提高》、《房地产信贷政策迎重大调整 鼓励现房销售、保障购房人权益》、《商品房开发贷采取“主办银行”模式 现售项目贷款期限拉长至7年》）