2026年5月，广东深圳，在建的高层建筑群。为适配房地产发展新模式，金融监督管理总局于8月28日晚间，发布《商业地产贷款管理办法（试行）》，以满足房地产合理融资需求。

【财新网】为适配房地产发展新模式，金融监督管理总局（下称“金融监管总局”）制定了一系列融资制度，以满足房地产合理融资需求，其中之一是商业地产贷款管理新规。

2026年8月28日晚间，该局发布《商业地产贷款管理办法（试行）》（下称《办法》）。这份文件明确提出，贷款人可以向符合条件的企业发放开发贷款，用于商业地产的新建、改建；也可以发放用于购买商业地产的贷款；此外还可以发放经营性物业贷款，用于承贷物业在运营期间的维护、改造、装修等与物业本身相关的经营性资金需求。

《办法》所提到的商业地产，包括商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等经营性物业。

据财新了解，过往，金融监管部门未指导金融机构针对经营性物业所处不同阶段，区分贷款品种。在实操中，各家银行向经营性物业投放的贷款主要包括商用房开发贷款和经营性物业贷款，不同银行对这两类贷款的命名有所差异。

其中，商用房开发贷款主要用于宾馆（酒店）、写字楼、商场、购物中心等商用项目及其配套设施的开发建设；经营性物业贷款通常用于承贷物业在经营期间的维护、改造、装修等与物业本身相关的经营性资金需求，以及置换企业为建设或购置该物业所形成的贷款、股东借款等。

8月28日，金融监管总局有关司局负责人在回答记者提问时解释称，考虑到商业地产在开发、购买和运营阶段的资金需求和还款来源存在差异，《办法》将商业地产贷款分为开发、购买和运营三个阶段。针对每个阶段的融资特点，《办法》分别从贷款用途、贷款期限、客户和项目准入、贷款管理等方面提出细化要求，以更好适配商业地产市场的信贷需求。

与住宅开发贷类似，《办法》同样要求，商业地产贷款应当实行主办银行制。每个经营性项目应确定一家主办银行，由主办银行单独或与其他银行以银团贷款模式发放贷款。主办银行应强化主体责任，牵头履行好尽职调查、项目审核、信息共享、资金管理、贷后管理等职责。若采用银团模式，牵头行要履行主办银行的相应职责（详见财新网报道《商品房开发贷采取“主办银行”模式 现售项目贷款期限拉长至7年》）。

值得关注的是，上述《办法》提到，若贷款用于商业地产开发的，期限原则上不超过7年。

据财新了解，此前，商业地产项目的开发贷与住宅项目大致相同。开发商凭借抵押土地和在建工程，大致能融到一个商业项目总投入70%左右的开发贷。在房地产市场正常时期，一笔商业项目开发贷的存续期限最长不超过五年。

央行有关部门负责人在8月28日的答记者问中解释称，开发贷款的期限应与项目建设、销售周期相匹配，覆盖项目从开工到竣工备案的全过程。

一名熟悉房地产融资端的业内人士告诉财新，一个商业项目从土地出让到最终投入使用，通常需要历时三至五年；将商业地产的开发贷款期限设定为与商品住房现售项目一致，大概也考虑到这类物业开发建设周期较长，意在缓解开发企业的资金压力。

上述《办法》强调，商业地产开发贷款的贷款机构应当在发放贷款前确认借款企业满足合同约定的提款条件，在项目资本金全额到位后，根据项目工程进度等情况发放贷款。

针对购买商业地产的贷款和经营性物业贷款，《办法》规定，期限一般不超过10年，最长不超过15年。其中，经营性物业贷款到期日应早于承贷物业产权证到期日至少5年。

此外，《办法》专门提到，贷款机构应严格落实抵押担保措施，将贷款对应的全部商业地产项目资产设定为抵押担保，并根据需要将应收租金、经营收入或项目公司股权等设定为质押担保，确保担保真实合法有效，并依法办理抵质押物登记。如果项目抵质押物不足值或阶段性无法办理抵质押的，借款企业须补充提供其他担保。

“以往由于没有细分经营性物业的贷款品类，并根据物业所处阶段明确贷款不同用途，部分开发商会打‘擦边球’，将原本用于日常运营的贷款资金变相用于物业买卖或者支付土地出让金等。最近几年，这些高杠杆企业陆续出现问题，法拍市场的商办物业因此有所增加。如今政策要求按照经营性物业三个阶段区分贷款，加强对企业借款资质审核，项目进度监测及贷款用途监控等，有利于推动商办物业价格企稳与整个市场良性发展。”一名商业地产领域的资深人士分析称。