分析师表示，京东在香港的快速扩张可能会挑战长期以来令该市最繁忙街道和购物中心最具价值的房地产模式。

这家中国电商巨头过去两年已投资逾100亿港元（合13亿美元）于香港房地产，建立门店、仓库及其他资产网络。

分析师称，这可能会降低客流量对部分零售商的重要性，同时提升物流枢纽及其他战略位置地块的价值。

这些投资是京东更广泛进军香港的一部分，该公司6月表示已在该市投资350亿港元，涉及零售、物流、科技及其他业务。

数十年来，香港房地产价值主要由人流驱动——街道或购物中心经过的人越多，租金就越高。分析师称，京东正在测试一种不同的模式。

其门店、仓库和物流设施的价值不仅在于产生的收入，还在于其在更广泛的货物配送网络中的作用。京东未回应就投资策略置评的请求。

智库博士交流协会主席、行政长官政策组专家组成员张仁良称京东的扩张是对香港传统地产模式的“压力测试”。

他表示：“如果香港继续将一切都归结为地价、租金和客流量，那么京东就会被误认为只是另一个大租户。”京东的收购涵盖仓库、超市、写字楼和学生宿舍。

分析师称，这一组合应被视为该公司物流驱动战略的一部分，而非简单的房地产押注。

晨星高级股票分析师谭绮蘅表示：“我不认为京东产发（该公司的基建投资平台）是京东的重要驱动力。”她补充说，这些收购表明该集团仍专注于其核心电商和物流业务。

香港也是子公司京东物流更广泛国际扩张的一部分，该公司同样在欧洲等海外市场建设基础设施。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，学生宿舍体现了这一更广泛的战略。

他补充说，虽然这与京东的核心业务没有明显联系，但可以提供稳定的租金收入并接触集中的客户群，从而创造机会将公司的零售、配送及其他服务带入住宅环境。

严跃进表示，随着时间的推移，物流设施和其他创收资产也可以循环利用为房地产投资信托基金或其他房地产平台，使京东能够释放资本，同时保留对基础设施的使用权。

他说：“无论是自用还是运营，根本目的是完善京东在香港的供应链体系。”潜在影响在零售领域最为明显。

市场数据显示，香港零售商已面临居民跨境前往内地消费及网上购物持续增长的压力，而部分优质街铺的价值已从峰值大幅下跌。京东的模式将传统上集中于单一门店的功能分离。

严跃进表示，门店可以作为展示厅、体验中心或服务点，而库存和履约则在其他地方处理。

销售标准化商品的零售商可能不再需要黄金地段来储存库存、完成交易和服务客户。

行政长官政策组专家组成员张仁良表示：“这可能会降低客流量对部分零售地产的重要性。”

相反，同样的转变可能会提高工业及周边地块的价值，如果它们将仓库与客户和跨境市场连接起来的话。

分析师援引京东最新参与洪水桥项目作为该模式如何超越单个物业的例子。

该公司与信和置业及其他国有合作伙伴赢得了香港北部都会区大型项目的首个大规模投资。

京东物流计划建设一个自动化枢纽，机器人分拣货物，自动驾驶车辆帮助货物通过连接香港、内地和海外市场的网络运输。

对京东而言，该地块的价值不仅在于能建什么，还在于能通过它运输什么。

张仁良表示，通过引入自身的物流流量和商业活动，该公司可以在周边地区创造价值，而不是仅仅支付溢价来落户于价值已经存在的地方。

他补充说，香港面临的挑战是其规划模式能否适应日益围绕货物、数据和服务流动组织的经济。

张仁良补充说：“香港必须决定是继续作为消费终点，还是成为供应链节点。”