【财新网】适应市场新形势，房地产相关融资政策迎来一系列优化调整，包括完善信托公司的房地产相关业务管理，进一步规范非标投资，并明确了服务信托参与地产项目风险处置的细化要求。

过去多年，信托行业依赖非标投资和通道业务，大量资金投向房地产企业和城投平台。在地产进入下行期、化解地方债务风险等背景下，为促进信托业回归本源、健康发展，2023年3月《关于规范信托公司信托业务分类的通知》即“三分类”出台，将信托业务划分为资产管理信托、资产服务信托、公益慈善信托三大类共25个业务品种。据信托业协会统计，资金信托投向地产的比例，从2022年末的8.14%降至2025年上半年的3.15%。

总体看，《办法》对房地产资产管理信托细化了管理要求，同时对投资非标准化资产提出专门要求；在业内已有实践的基础上，细化了资产服务信托参与房企化险的相关规定。这与信托业从非标转向标品投资、促进资产服务信托发展的转型方向相符。

对于信托公司从事地产非标业务的准入门槛，《办法》提出相关要求，包括信托公司监管评级在2级以上、最近两个会计年度未连续亏损且净资产不低于10亿元等。

根据2023年11月发布的《信托公司监管评级与分级分类监管暂行办法》，信托公司的监管评级结果分为1—6级，数值越大反映机构风险越大，需要越高程度的监管关注。其中，监管评级最终得分在90分（含）以上为1级，80分（含）—90分为2级；70分（含）—80分为3级，60分（含）—70分为4级；40分（含）—60分为5级；40分以下为6级。监管评级结果3级（含）以上为良好。

信托公司的监管评级周期为一年。《办法》指出，如果信托公司年度监管评级发生下调，不再满足从事房地产信托业务条件的，不得新增房地产信托业务。这意味着，并不是所有信托公司都有资格开展地产非标业务。

在规范非标投资方面，《办法》延续现行防止信托资金用于房企过桥融资、土地前融等相关规定。例如，要求信托资金投向房地产开发项目的，须满足项目“四证”齐全、项目资本金比例符合国家规定，并且不得用于直接或变相发放流贷、缴纳土地出让价款、发放土地储备贷款等。

《办法》创新运用“主办银行”模式，对投向地产项目的信托资金实行专户封闭管理，信托公司使用资金权限将受到更严格限制。与《办法》同时发布的《商品住房开发贷款管理办法（试行）》明确，商品房开发贷采取“主办银行”模式，每个项目确定一家主办银行，主办银行要牵头做好账户管理。

与之衔接，《办法》要求信托资金存入开发项目对应的主办银行，严禁项目资金挪用。信托公司和主办银行应与项目公司签订三方合同，落实专户管理和资金监测要求。对项目公司提出的用款申请，信托公司与主办银行应进行资金使用审核，通过后由主办银行划拨资金。主办银行应加强对项目资本金、项目融资、支付支用、销售回款、融资还款等重点环节监测，发现异常应及时通知信托公司，并采取干预措施。

在风险集中度管理方面，《办法》提出若干比例限制，体现“去通道化”倾向。这包括房地产信托业务余额不得高于信托公司信托业务实收规模的5%；投资于单一房企（集团）的房地产信托业务余额不得高于该机构房地产信托业务余额的20%；通过非标投资的房地产信托业务余额不得高于该机构房地产信托业务余额的50%；信托公司还应当对本机构信托资金投资于单一房地产项目、单一地域等审慎设置投资比例上限。

《办法》规定信托资金不得直接或间接投资房地产业未上市股权，但将已建成地产项目的未上市股权或物权、并且具备可预期现金流或商业价值等情形排除在外。

相比地产类非标信托在2023年“三分类”实施后逐步压降，近几年资产服务信托参与房企风险处置，实践中已有一些落地案例，主要涉及企业破产服务信托等风险处置服务信托品种。

针对信托公司参与地产项目风险处置，《办法》制定专门条款，或有助于明确相关业务的合规性，即信托公司将资金、不动产、未上市股权等财产用于房地产项目公司风险处置，可以按照市场化、法治化原则为房地产项目提供配套金融服务；信托公司可以与金融资产管理公司、地方资产管理公司等开展合作，共同处置、化解房地产项目存量风险。

《办法》还对房地产相关资产服务信托在信托目的合法性、财产真实性、权利义务清晰性等方面细化提出要求。

值得注意的是，信托公司开展财富管理服务信托、行政管理服务信托等业务时，按照委托人要求运用受托资金投资房地产非标准化资产的，仍然受到《办法》有关非标投资的规定限制。