1. 资金挪用风险。新规推动房地产融资从“集团授信”进一步转向“项目授信”，并建立开发贷款主办银行制度，围绕单一项目进行更加集中的管理。上一轮房地产风险中，部分房企通过集团资金池在不同项目之间调拨资金，销售较好项目的回款可能被用于拿地、偿还有息负债或支持其他项目。项目授信和主办银行制度下，银行能够更加完整地掌握项目资金来源和使用情况，减少开发企业跨项目调拨和资金挪用。

2. 交付风险。新规将预售住房个人按揭贷款的发放时点进一步后移至项目竣工备案后。过去房地产项目出现烂尾时，购房人可能面临房地产未交付但已经开始偿还贷款的情况，容易引发停贷并转化为银行个人住房贷款不良。新模式下，项目建设阶段的风险更多留在开发商和开发贷款银行资产负债表，购房人和按揭银行在项目基本完成后才正式进入，实际上切断了“项目交付困难—购房人断供—个人房贷不良”的风险链条。

3. 流动性风险。新规延长开发贷款期限，并将首次还本时点原则上安排在项目竣工备案以后，更加匹配房地产项目完整建设周期。过去在房地产市场下行过程中，开发企业销售回款下降，但银行仍按照原有安排要求偿还本金，可能导致项目有限现金优先用于还债而非继续施工，增加项目停工风险。新规实际上明确先保竣工、后还本的原则，有助于避免银行在项目建设阶段集中抽贷造成流动性风险。

4. 负反馈风险。新规将个人住房贷款最长期限由30年延长至40年，并允许银行针对阶段性出现还款困难的借款人展期、延迟还本、调整还款计划等；同时，月全部债务支出占收入比例上限由55%提高至60%。我们认为，政策的意义更多在于降低存量房贷违约风险，而非大幅刺激新增购房需求。当居民因为阶段性收入下降出现偿债压力时，如果银行快速确认违约并处置抵押物，法拍房增加可能进一步压低二手房价格，导致其他存量房贷抵押品价值下降、LTV上升，出现更多违约。通过延长期限和调整还款安排，可以避免具有长期偿债能力的居民因阶段性收入波动被迫违约。值得一提的是，居民最终偿债能力仍然取决于收入和就业预期改善，因此政策更多是降低尾部风险，而非消除信用风险。对银行的影响，

5. 开发贷资本占用和拨备压力有所上升。开发贷期限延长、还本时点后移，意味着银行资金占用时间更长、承担项目风险周期更完整，银行对开发贷投放预计更加谨慎，客群进一步向资金实力较强的中大型房企和优质项目集中。但与此同时，项目资金封闭管理、减少建设期抽贷，也有助于降低烂尾和最终损失风险，整体体现为风险暴露期限拉长，但尾部信用风险下降。

6. 个人房贷违约风险下降，但需求刺激有限。贷款期限延长、偿债约束适度放松以及允许展期，为阶段性还款困难的居民提供更灵活的安排，有助于降低按揭不良生成。但当前房贷需求仍然偏弱，因此政策更多体现为风险托底，而非推动按揭需求明显反弹。截至2Q26，个人住房贷款、房地产开发贷款余额分别同比下降3.8%和8.5%，新规有望减缓降幅，但在整体融资需求偏弱的背景下，我们预计房地产贷款维持负增长趋势。

总体来看，我们认为本次新规标志着房地产融资模式进一步从过去的“主体信用+预售融资+快速周转”转向“项目信用+资金封闭+期限匹配”。对银行而言，其核心影响是降低房地产尾部风险，开发贷期限拉长增加一定资本和拨备压力，但金融风险的传导压力下降。新规下，我们预计房地产信贷将进一步向优质房企、优质项目和优质个人客户集中，大型银行在客户质量和风险控制方面更具优势。