【财新网】商品住房销售制度调整后，房企需要重新计算项目从拿地到竣工对应的整个资金安排。

过去，房企先投入自有资金拿地，再以开发贷款等资金接续建设，项目达到预售条件后，定金、首付款和个人按揭贷款陆续进入，销售回款再逐步置换此前投入的资本金和有息负债。

新规正在改变这套资金前后衔接的节奏。8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》。这份通知提出，商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶；国家金融监督管理总局、中国人民银行同日发布的《个人住房贷款管理办法（试行）》则明确提出，购买预售商品住房的，个人住房贷款应严格在项目竣工备案后发放。

按照现行《城市房地产管理法》，商品房预售须满足投入开发建设资金达到工程建设总投资25%以上等条件。此前，各地可在此基础上另行设置工程进度要求，标准并不一致。例如，深圳规定七层以上商品房项目完成地面以上三分之二层数后即可申请预售，而上海此前已将预售节点推迟至主体结构封顶并通过验收。

一名股份制银行人士告诉财新，在楼市上行期，预售房按揭通常在购房者签订预售合同、完成相关抵押登记后不久即可放款；楼市在2021年下半年进入调整期后，考虑项目交付风险，多数银行已逐步将放款时点后移至主体结构封顶。

对于适用新规的项目，“封顶”对应的资金流转节奏进一步变化。过去，封顶通常是个人按揭陆续进入的节点；今后，封顶只是房企的预售起点，大笔按揭资金还要继续等到竣工备案。从封顶到竣备之间，项目虽已进入销售阶段，但按揭资金需要更长时间才能入账。

一名头部房企投拓人士告诉财新，住宅项目从拿地到预售，短则半年，长则一年，而从拿地到竣工备案，通常需要两三年时间，这段空档期不容忽视。

新规明确以8月28日为界。此前已经取得建设工程规划许可证的商品住房项目，如继续实行预售，预售条件和预售资金监管按原政策执行。新规发布后出让的土地，以及土地已经出让但尚未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，“优先选择现房销售”。

一名地产行业人士透露，新政发布前一周，多家房企陆续收到消息，纷纷“加紧跑证”，希望赶在新政前取得建设工程规划许可证，力争项目继续适用原来的政策。

购房资金一直是房企最重要的资金来源。国家统计局数据显示，2021年，全国房地产开发企业到位资金20.11万亿元，其中定金及预收款为7.39万亿元、个人按揭贷款为3.24万亿元。两项合计10.63万亿元，占全部到位资金的52.9%，约为同期国内贷款的4.6倍。

楼市转入下行期后，这部分资金随销售规模大幅缩水。2026年前七个月，房地产开发企业到位资金降至4.57万亿元，其中定金及预收款、个人按揭贷款合计2.04万亿元，占全部到位资金的44.6%，仍然是同期国内贷款的3倍有余。

需要区分的是，新规没有要求购房资金全部退出建设期，对于仍实行预售的项目，开发商在项目封顶后收取的定金、首付款进入预售资金监管账户，时点明显后移的是个人按揭贷款。因此形成的资金缺口需要更多由房企自身、银行以及其他资本提供者填补。

围绕这一新增的建设期资金需求，8月28日同步出台的一系列政策，分别从延长开发贷期限、土地款分期支付和资本市场拓宽融资三个方向提供支持。（1298）购房资金回笼后移后，政策给出的重要替代工具是开发贷款。国家金融监督管理总局在8月2预售项目开发贷款期限原则上不超过3年、最长不超过5年；现房销售项目原则上不超过5年、最长不超过7年；首次还本日期原则上安排在项目竣工备案后。

前述股份制银行人士称，此前开发贷还款计划通常由银行根据项目销售、时间进度和回款情况与房企约定，全国层面并无统一安排；由于预售回款较早，贷款本金往往在建设期内便开始分期偿还。

上海易居房地产研究院常务副院长崔霁亦称，过去开发贷期限普遍只有两至三年，这套期限和还本安排建立在预售回款较早进入项目的基础上。如果销售回款后移，而贷款期限维持不变，项目就可能出现尚未竣备、开发贷已经到期的错配情况。

“购房人的钱迟一些进入，银行的钱就需要在项目中放得更久。”一名长期从事房企融资的人士告诉财新，在房企各类有息融资中，开发贷成本较低，且与项目建设周期匹配度较高，但它并不是项目启动后马上可以获得的资金。

按照规定，申请开发贷的项目须取得立项或备案文件，以及土地不动产权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证等相关证照；项目资本金实缴到位并满足银行放款条件后，开发贷才能进入。贷款主要用于商品住房及其配套设施开发建设，不得用于缴纳土地出让价款及相关税费。

即便满足准入条件，开发贷通常也不足以覆盖项目全部资金需求。一名城商行人士告诉财新，银行实际审贷时，会综合房企信用、项目区位、现金流以及抵押物等因素确定贷款额度，不少项目要求房企投入35%甚至更高比例的资本金。尤其在楼市下行期，“建筑成本也不一定会给足额贷款”。

过去，在开发贷进入之前，一些房企还会借助信托、私募基金等成本更高的“前融”资金。“很多房企都会用开发贷接力‘前融’资金，再用预售款接力开发贷，这样不断用低成本资金替换高成本资金。”上述房企融资人士说。现在政策调整后，开发贷需要承担更长时间的建设期融资功能。

开发贷期限放宽的同时，项目资金管理进一步收紧。新规实行项目主办银行制，原则上一个房地产项目对应一家主办银行，由其单独或牵头组建银团提供开发贷款；项目资金实行独立运行、封闭管理。

当前房企普遍关注贷款期限拉长以后、银行是否会同步增加贷款额度。前述股份制银行人士告诉财新，截至8月29日，银行方面“没有收到可以提高额度的信息”。他认为，在实际操作中，开发贷额度较难大幅调整，新政落地后，银行更可能按照后续规定重新安排还款计划。

这意味着，现阶段政策解决的是“开发贷能用多久”，至于“可以多贷多少”，仍要取决于银行的具体授信。而期限拉长本身，也对应更长的利息支出周期。

上述房企融资人士称，目前开发贷利率大致在2.7%至4%之间，“而预售款没有显性利息成本，如果购房者使用按揭，相关融资成本主要由购房者承担”。

简单假设一笔20亿元开发贷因还款节点后移而全额存续一年，以3%的年利率简单测算，一年利息即为6000万元。实际开发贷通常按工程进度分批提款，贷款余额也会动态变化。回款和还本节点后移，仍然意味着开发贷将在更长时间内维持较高余额。

新政的另一项配套政策旨在从项目最前端降低房企一次性资金支出。《关于完善商品住房销售制度的通知》提出，房地产开发企业仍须使用自有资金购地，但土地出让价款可以按照国家有关规定分期缴纳，具体缴纳比例和期限由市县政府确定。

“与建安成本等可以使用开发贷不同，买地的钱没有任何贷款支持。”前述房企投拓人士告诉财新，不同城市、不同项目的土地成本差异很大，但在一二线城市，土地往往是房企前端资金占用最大的一项，“一些项目的土地成本甚至占到整个项目成本的六成”。

无论过去还是现在，土地款都需要房企用自有资金支付。实际操作中，房企通常先通过集团内部资金调拨、股东投入等方式完成购地；拿地以后、开发贷进入以前，部分房企还会借助“前融”工具补充项目早期资金，或置换此前占用的集团资金。在高周转模式下，项目拿地半年至一年后即可启动预售，开发贷和预售资金逐步接续后续建设，房企此前投入的自有资金可以回流并用于新的项目。

如今，预售和个人按揭回款节点后移，叠加预售资金监管和开发贷等项目资金封闭管理进一步强化，压在土地及项目上的前期自有资金需要停留更长时间，周转速度随之下降。

土地价款分期可以直接降低房企拿地时的现金流峰值。前述投拓人士称，即使剩余土地价款需要支付利息，对现金流紧张的企业而言，少占用数亿元甚至十亿元资本金，与多承担数千万元利息，“是两种完全不同的资金安排”。

这一做法在8月28日新规出台前已有地方实践。2026年4月，深圳挂牌出让一宗住宅用地即规定，土地价款可以分两期缴纳，首期比例不低于50%，其余价款须在半年内缴清，并按一年期LPR计息，但该地块并未要求现房销售。

广州南沙在7月挂牌的一宗住宅用地更进一步，竞得人如承诺指定地块实行现房销售，签订土地出让合同后30日内只需支付不低于50%的土地成交价款，其余款项最长可在两年内缴清，并按照支付首期土地价款当日的一年期LPR计息。

该地块最终成交价为19.07亿元。若首期仅支付50%，另一半9.5亿元的资金完整延期一年，按照约3%的一年期LPR简单测算，对应利息约2800多万元。

该人士认为，在实际操作中，房企不能对土地价款分期支付抱有太高期待。“地方政府不可能允许房企将大部分土地价款拖到两三年后、等项目竣工回款再支付。”他说。

一方面，需要降低房企拿地时的资金门槛、改善土地市场需求；另一方面，土地出让收入到账时间后移，也会增加地方财政的资金压力。

“销售制度把项目的现金流入往后推，土地分期则试图把现金流出也往后推；但后者究竟能往后挪多少，最终还取决于地方财政与土地市场之间的权衡。”前述投拓人士说。

一个项目在资金最紧张的阶段，究竟需要先投入多少自有资金，将成为房企判断是否拿地的重要条件。

据上海易居房地产研究院测算，假设一个住宅项目的地价为5亿元、建安投入为6亿元、税费及其他费用为1.5亿元、货值15亿元，在原有预售的模式下，该项目的峰值资金占用约7亿元；若改为现房销售，或者大额销售回款由开盘阶段后移至竣工备案以后，峰值资金占用可能升至12亿元以上。

该机构认为，即便开发贷覆盖其中六成，自有资金峰值需求仍会明显增加，资金沉淀时间也随之拉长，可能令内部回报率（IRR）下降3至5个百分点。

这一变化会从单个项目传导至集团层面的资本周转。前述房企融资人士称，在行业高周转时期，在应对一个投资总额10亿元的项目时，房企纯粹自身投入可能只有1亿元左右，其余资金通过前融、开发贷和预售回款不断接力；如销售顺畅，项目启动预售后一两个月，房企此前投入的资金即可逐步回收。

在行业下行期，资本周转效率今不如昔。按照该人士接触的项目情况，针对一个投资总额10亿元的项目，部分头部房企可能需要准备约5亿元资金，融资能力较弱的企业需要自行承担的资金比例可能更高，“而且这个钱还要在项目里多压两三年”。

单一项目需要占用更多资本、占用时间也更长，表明同一笔资本金能够滚动支撑的开发规模随之下降。新规实施后，对开发商杠杆扩张进一步形成长期约束。

前述房企投拓人士认为，在原有预售的模式下，房企可以在项目建设尚未完成时，通过开盘销售较早验证市场需求；销售回款后移后，更多资本需要在市场充分验证之前先行投入。一旦判断失误，资金更难迅速退出。

“现在拿地就是宁可错过，不可拿错。”这名人士说，房企会提高拿地要求，要么项目能够提供更高利润率，要么销售确定性足够强，项目本身要预留更厚的安全垫。

为企业增量资金考虑，此次上层部署同步调整的还有资本市场融资制度。

这套政策的方向，并非简单用另一笔债务替代过去提前进入的购房款，而是试图增加长期资本和机构资金的参与。这些安排并未降低项目资本金要求，但增加了房企通过股权再融资、引入机构资金以及盘活存量资产获得资金的渠道。

崔霁认为，随着相关制度落地，房地产融资将更多从依赖房企“主体信用”转向“项目制金融”，行业竞争也会从比拼杠杆和周转速度，转向产品、交付以及资本组织能力的综合竞争。

过去，房企比拼的是如何让资金转得更快；未来，房地产行业真正稀缺的，或许不再是能够快速滚动的资金，而是愿意基于项目本身的回报和风险，长期留下来的资本。