【财新数据专稿】8月28日，住建部、央行、金融监管总局、证监会、自然资源部五部门在同一天集中发布三份重磅文件，分别覆盖商品住房销售制度、房地产信贷管理和资本市场支持三个维度。

现房销售制度是这次制度变革的核心支点。它是2024年以来不动产REITs试点、预售资金监管收紧等政策的延续深化，从过去救项目、稳短期销量的“应急”调控，转向长期规则底层改革。

其概念并非首次提出，但此前讨论多停留在试点层面。党的二十届四中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》明确提出“加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度”。住房城乡建设部部长倪虹在去年底的署名文章《推动房地产高质量发展》中，把这句话拆解为三项并列的改革。

进入2026年后，多地开始转化为具有约束力的制度安排。例如湖北荆门明确从今年起，新出让土地开发的商品房原则上全部实行现房销售，标志着现房销售从"鼓励性选项"转变为"硬性要求"。广州也在"十五五"规划中积极谋划现售制试点，并配套了分期缴纳地价、利率优惠等支持措施。福建省则在省级层面提出"优先选择现房销售"的指导意见，显示这一趋势正在从单个城市向区域层面扩散。

现房销售之所以能在此时从国家层面落地，说明已经具备较为成熟的推行条件。市场机构普睿地产研究中心总结，包括顶层设计早已作出安排，标志性风险事件已经出清并作出司法定论，试点城市的实践证明其运行平稳。更关键的是市场条件——当二手房交易占比已过半、新房供给主动收缩三年之后，现房销售对供应端的冲击，远小于市场普遍预期。

深层背景在于，房地产市场正在经历从“高周转、高杠杆”旧模式向"防风险、重品质"新模式的转型。预售制度在过去数十年中虽然加速了住房供给，但也积累了大量的交付风险，而现房销售能够从源头上消除烂尾隐患，同时倒逼开发商提升产品质量。

新政设置了明确的平滑过渡节点，今年8月28日前已取得建设工程规划许可证的项目，仍可按原有预售规则执行，以避免“一刀切全面取消预售”的剧烈冲击，以及行业出现短期资金链断裂的系统性风险。

具体来看，商品住房预售门槛提升至单体建筑主体结构封顶。同时要求购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金全部存入资金监管账户，项目竣工且配套设施具备交付条件后方可解除监管。

配套措施方面，新政将个人住房贷款最长期限从30年拉长到40年；明确“拿到房再还贷”，预售项目也必须在竣工备案后才发放个人房贷，从流程上切断了过去“边还贷边等交房”的风险敞口，维护购房人合法权益。开发贷实行项目主办银行制，预售项目开发贷最长不超过5年，现房项目最长不超过7年，同时明确禁止发放用于缴纳土地出让金的贷款，直接掐断了过去房企通过“过桥资金+杠杆拍地”的扩张路径。

现房销售对房企的冲击最为直接。在预售模式下，房企拿地后6个月至12个月即可实现销售回款；而现房通常需要经历1.5年至3年的建设周期后才能销售。产品层面，过去房企靠售楼处、样板间、效果图就能卖房；而现房时代，产品力取代营销话术成为核心竞争要素。

开发商本质上承担了更大的市场风险，对自有资金与融资能力要求极高。现房销售也拉长了经营性现金流回正周期。

不过普睿研究认为，这一压力或能被多重配套显著平滑。包括主办银行的融资承诺、更宽松的开发贷政策、信托等表外融资的规范化支持、土地款分期与土地增值税递延带来的资金时间价值，以及可能出台的销售定金制。综合看，实际影响小于市场传闻的程度。

土地竞争回到自有资金与运营能力的比拼，对于一些房企可能还是新机会，拿地窗口由此打开。例如小而美的本地中小房企，制度切换几乎没有成本——它们本就多以现房或准现房方式销售，资金上也不依赖高周转，反而可能从税收递延与信贷配套中获益。

房企需提前预判两年甚至更久之后的房价走势并为现房定价，拿地风险上升，短期内可能会压低房企的风险偏好和拿地意愿。头部企业对土地投资一贯谨慎，制度落地后短期内拿地会更趋审慎，真正体现为新房供应减少或将发生在2027—2028年。在此期间供求关系会重新寻找平衡。

事实上，新房供给本就在主动收缩，“控增量、去库存、以销定产”已是行业普遍策略，二手房已经承担起主要的供应角色。国家统计局数据显示，2026年上半年二手房在新房与二手房交易总量中占比50.4%，北京、上海、广东、江苏等18个省（区、市）二手住宅成交规模已超越新建商品房。

不同城市落地节奏会有差异。核心一二线城市市场基本面相对较优，现房项目去化有支撑，推进速度应该会更快；部分人口流出、库存高的三四线城市，现房销售的推进仍会结合本地市场实际情况逐步落地。

普睿研究观点称，一线与强二线城市二手交易占比高、现房库存比例大，缓冲能力最强、承压最低。量价两端均已由存量市场托底，新房供应节奏的调整难以撼动总量，开发主体以央国企为主，主办银行制的落地条件最成熟。

四线城市的情况则相反，被动现房占比最高，去化周期长，制度红利有限，因此边际冲击最小。真正压力点在普通二线与中间层城市，既没有一线和强二线二手存量缓冲能力，也不具备三四线“反正已是现房”的低切换成本，仍依赖期房周转；同时本地开发主体的资金实力普遍弱于全国性房企。政策细则最需要为这类城市留出过渡期与配套支持。

基于当前市场整体库存规模仍较大，现房销售政策对房价的影响整体或偏中性。从试点城市的共同经验来看，市场运行相对平稳，未出现供应断档或价格异动。

华创证券研报分析，房价受多重因素影响，板块供需只是其中一环。新房供给减少可能改善板块的供需关系，减小边际冲击，但并不必然带来房价上涨；居民收入预期、居民持房成本/收益等因素影响更大。上半年80城新房月均供应面积距2020年高点已经下滑78%至913万平，但并未扭转房价下行趋势，“说明持续收缩的供给叠加二手房交易，仍能够满足居民需求。” 换言之，现房目前尚未形成明显的“确定性溢价”。据国家统计局，2019年以来现房销售价格整体低于期房价格，且从2020年起差距扩大；当前现房占比提升在很大程度上仍以“被动转现房”的滞销尾盘为主。克而瑞地产研究中心称，随着新政推进，“主动现房”的比例将逐步提升，价格体系也将随之重构。

短期看，亿翰智库认为在金九银十的关键节点出台系列政策，对于需求会有一定的拉动作用，九、十月份的销售表现预计会优于往年同期。

中长期视角，现房销售是使产业走出“囚徒困境”的重要政策支持手段。中信证券研报评价，随着相关政策推进，基于周转的内卷式竞争有望被基于品质的良性竞争所替代，聚焦核心城市，重视产品品质的开发商，以及维持品牌口碑，服务运营能力出众的轻资产管理企业有望取得竞争优势。

三季度以来，房地产市场出现边际走弱迹象。北京新政后上海快速跟进，一线城市政策整体进一步优化，至8月28日全国层面新的住房销售及配套制度推出。业内认为，楼市已经进入新一轮的“因城施策”放松周期。

7月楼市整体延续往年的淡季行情，一线城市新建商品房和二手房销量均连续三个月减少。统计局数据显示，当月70个大中城市二手房价格上涨城市数量下降至5城，比上月减少了4城。深圳的新建商品房和上海的二手房销量同比大增，沪广深房价延续回暖势头，但涨势未从一线城市扩散。（参见财新数据图解《7月一线城市楼市行情分化，深圳新房销量同比大增近50%》）政治局会议7月末定调“加大逆周期调节力度”后，政策预期已有所强化。8月18日，《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》（下称《条例》）发布，是该条例自1999年颁布以来，第三次也是最大的一次系统性修订。

此次修订围绕拓宽提取和使用范围、提升管理服务效能、强化风险防控、扩大制度覆盖面等方面作出修改，如支持自住住房装修、物业费提取等，明确灵活就业人员可参加住房公积金制度，缩短贷款审批时间，实现住房公积金缴存记录等全国范围内互信互认等。为地方优化公积金政策指明了方向，有助于更好满足多样化住房消费需求。

北京8月7日印发的《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，涉及优化住房限购政策、完善房屋赠与政策、加大支持力度等三个方面，包括五环内非京籍购房社保年限从2年降至1年，将夫妻首套住房公积金贷款基准最高额度从120万元翻倍至240万元，二套房额度也同步提升，且建立了与缴存年限挂钩的动态机制。

据中指研究院监测，截至8月17日，今年全国各地出台公积金相关政策约400条，是政策优化频次最多的方向，主要涉及提高贷款额度、扩大公积金提取使用范围、优化异地和灵活就业人员缴存等方面，《条例》落地后，预计各地公积金政策将加速优化调整，发挥其逻辑在于这一制度兼具覆盖面广、操作灵活和成本可控的优势。

“公积金利用率提升能够提供重要的资金增量，其中一线城市特别是北京、上海空间最大。”中信证券研报表示。根据住建部官网及北京、上海公积金管理中心，2025年底北京和上海公积金缴存余额分别达到8958亿元、9467亿元，同比分别增长8.9%、9.5%，公积金个贷率则分别仅为56.1%和65.5%，均显著低于2024年全国73.86%的水平。

本次上海新政扩大了提取公积金支付首付款范围至购买新建商品住房现房（此前仅支持新建期房），继续支持“既提又贷”。此前成都3月下旬出台的政策中，对实施现房销售的商品房项目，住房公积金最高贷款额度上浮20%。苏州更为“激进”，规定自6月1日起，针对现房销售项目给予公积金贷款额度上浮50%的额外支持，且明确不受贷款次数限制，使得家庭最高可贷额度达到300万元。

将公积金额度上浮与现房项目绑定，实质上是地方在用金融杠杆为这一制度转型提供缓冲，降低开发商因资金回笼周期拉长而面临的流动性压力。还有城市如济南在4月下旬的政策中，将购买现房销售项目与多子女家庭、高层次人才、高品质住宅等贷款额度上浮政策并列，允许这些情形叠加使用。这种“绑定”的深度，可能也将在很大程度上决定现房销售制度从试点走向普及的速度和稳定性。

不过，此次“沪八条”在“限购”层面没有进一步优化，调节方向聚焦于外环外去库存、支持居民置换改善需求以及优化公积金提取，同时对房票安置和收购二手房用作保障房等内容有所着墨。华泰证券地产分析师林正衡、陈慎认为，本次政策力度小于2月，结构性发力更为明显，可能和当前上海房地产市场整体平稳，但存在区域分化有关。

中指研究院表示，本次现房销售相关制度也给地方因城施策留出了空间，政策落地力度对市场的影响程度也会不同，房企投资更加聚焦优质地块下，城市分化格局或进一步深化。