在悉尼房地产热潮高峰期，Bathla集团在为其庞大的廉价公寓帝国融资时，贷款机构争相提供资金。
这家房地产开发商获得了土地贷款、建筑贷款甚至“剩余库存”贷款，并承诺为其中许多贷款支付约15%的回报——按行业标准来看，这是一笔划算的交易。
部分债务由Bhart Bhushan提供个人担保，他曾在1997年创办这家公司，此前是一名出租车司机。
Bathla的激进扩张有时会引起质疑，但来自包括亚洲最大私人投资公司之一PAG在内的金融家的需求总是很充足。
然而，随着澳大利亚房地产市场因利率上升和税收改革而经历痛苦调整，Bathla得以从40多个私人信贷基金积累33亿澳元（24亿美元）债务的假设已被动摇。
房价已连续五个月下跌，跌幅最深的是悉尼，而Bathla正面临交付数千套住房的压力。
上周，该公司宣布破产，令私人债权人感到震惊，他们现在正急于收回资金。问题是是否会有更多像Bathla这样的公司出现。
虽然已知很少有澳大利亚建筑商积累如此大规模的非银行贷款，但许多建筑商正因成本上升和需求减弱而受到挤压。
监管机构和金融资深人士曾警告，这种情况正在澳大利亚2000亿澳元的私人信贷市场中酝酿，该市场高达60%的贷款流向了房地产。
根据MSCI Research的数据，在北美，房地产行业占私人信贷领域的15%至20%。
少数澳大利亚私人信贷公司已限制提款，以遏制对Bathla困境的恐慌，这呼应了包括Blue Owl Capital和Blackstone Inc.在内的大型基金管理公司今年早些时候因对软件投资的担忧而实施的限制。
去年全球市场的动荡促使摩根大通首席执行官Jamie Dimon警告称，在私人借贷这个不透明的领域，将会有更多“蟑螂”浮出水面。
近年来，一些澳大利亚大型资产管理公司回避了与房地产行业相关的私人信贷基金，因为他们担心正是这种结果。
“我们担心澳大利亚私人信贷中围绕房地产的集中风险，”Colonial First State的首席投资官Jonathan Armitage表示，这家总部位于悉尼的养老金和财富管理公司管理着约1810亿澳元资产。澳大利亚房地产开发商过去主要从银行借款。
但全球金融危机后实施的规则要求传统贷款机构为建筑公司的贷款持有更多资本，因为从零开始建设被认为风险更高。
随着它们撤退，监管较少的私人信贷基金填补了空白，被与股市相当的回报所吸引。Bathla的大型债权人淡化了潜在损失的风险。
据知情人士透露，向该建筑商提供超过3亿澳元贷款的PAG并未限制提款，因为它认为自己处于更有利的还款位置，且其债务有良好担保。
Centuria Bass表示，预计其基金不会受到重大影响，尽管它暂停了两只基金的赎回。PAG拒绝置评。在可能的情况下，贷款机构正在介入以完成一些项目。
Bathla较小的债权人之一Balmain的首席执行官Andrew Griffin表示，计划额外提供100万澳元以完成悉尼南部Kembla Grange郊区的一栋建筑。“我并不太担心，”他说。
“Balmain向Bathla贷款已有数十年，”他补充道，“但近年来，由于担心Bathla在太多项目上过度扩张，我们缩减了贷款。”
这对Janice Cahill来说并不是什么安慰，这位70岁的退休人员于2024年在Kembla Grange开发项目中为一套60万澳元的两居室公寓支付了10%的首付。她想搬到离孙子孙女更近的地方。
经过近两年的延误，Cahill仍然困在她的一居室出租屋里，物品存放在仓库中。“我感到恶心，”她在听到Bathla破产的消息时说。
至少现在有了Balmain完成项目的计划，她说，“我们确实看到了尽头。”
问题是，并非所有Bathla的贷款都与像Kembla Grange那样接近完工的开发项目挂钩，甚至可能根本没有担保。
据一位债权人称，Bathla使用了价值超过45亿澳元的土地、房产和抵押贷款付款作为抵押品。结果将是各种情况。
如果基金的资金与尚未破土动工或仅部分建设的项目挂钩，唯一解决方案可能是引入新的开发商，这可能导致成本上升和延误延长。
Bathla的增长故事过去看起来相当引人注目，Fides Capital创始人Jason Lont表示，但这家本地资产管理公司仍然拒绝了为开发商项目融资的机会。
“在繁荣市场中强劲增长的公司并不那么令人担忧，但在市场较为低迷时仍在增长的公司”是一个“危险信号”，他说。
一位私人信贷基金经理表示，过去几年她一直避免Bathla的交易，尽管每隔几个月就会收到其条款清单。她说，担忧在于公司增长过快，并且过于愿意为土地支付溢价。目前，Bathla的支持者正在尽其所能维持建设。
据知情人士透露，PAG已承诺直接向承包商付款，以继续在悉尼西部建设一栋312套公寓的大楼。
参与谈判的一位债权人表示，贷款机构仍希望政府能提供支持，尽管政策制定者否认会这样做。
澳大利亚房地产市场的动荡正迫使管理数千亿资产的投资者重新考虑其敞口。
AMP总经理Stuart Eliot表示，这家管理1680亿澳元的养老金和财富管理公司对私人信贷仍“有些谨慎”。
虽然问题可能仅限于房地产，但利率上升和政策变化已产生“深远影响”，他说，并补充说房价下跌“可能只进行了一半”。