悉尼房地产开发商Bathla集团的倒闭，让数千名已支付定金并等待期房建成的澳大利亚购房者陷入了困境。
那些受Bathla危机影响的人面临多种不同的结果。根据他们的合同以及各个项目的具体情况，他们有可能拿回定金，也可能最终拿到新房的钥匙。但如果公司最终进入清算程序，他们追回资金的可能性将部分取决于定金的存放方式。
根据澳大利亚各州的法律，期房定金必须存放在信托账户中，直至结算完成。但Bathla的管理人表示，部分合同规定定金可用于资助项目，这意味着部分资金已不在这些信托账户中，购房者可能面临风险。全面的对账工作仍在进行中。
当被问及Bathla的信托账户时，新南威尔士州政府的一位发言人表示，如果发现定金管理不当，将采取“适当行动”。Bathla的信贷危机暴露了期房购房者在企业失误与房地产市场调整叠加时所面临的陷阱。根据澳大利亚证券和投资委员会（其企业监管机构）的数据，在过去六年的每一年中，建筑业约占澳大利亚破产案的四分之一。Bathla，又称Universal Property Group，由印度裔兄弟Bhart Bhushan和Rajinder Mohan于1997年共同创立，旨在建造更经济实惠的住房。
据当地媒体报道，Bhushan在进入房地产开发行业之前曾是一名出租车司机。他们从悉尼Girraween郊区的五栋联排别墅起步，该地区居住着大量印度裔人口。25年来，Bathla建造了约22,000套公寓和3,500套房屋，主要集中在悉尼西郊。
Bathla致力于打造一个平易近人、适合家庭居住的品牌，举办抽奖活动，赠送100万澳元现金和房产，并赞助当地一支橄榄球队。
但该公司也招致了监管审查。2011年，澳大利亚企业监管机构指控Bathla在贷款业务中存在“不合情理的行为”。据称，在2004年至2009年间，Bathla向购房者（其中许多是来自苏丹或菲律宾的移民）提供融资，而未核实他们是否有能力偿还贷款。Bathla同意了一项可执行的承诺，即为主动站出来的受害者提供赔偿。
随着时间的推移，Bathla背负了大量债务，从40多家私人信贷机构借款。根据财务披露，在2025财年，其总债务同比增长7%，达到28.5亿澳元，其中19.9亿澳元在12个月内到期。
超过20%的收入被债务融资成本吞噬，净利润同时缩水。与此同时，根据其最新提交的文件，公司大部分资产被锁定在35.1亿澳元的非流动性库存中，例如为未来开发而持有的土地，仅留下1450万澳元的可用现金作为缓冲。
这使得Bathla在悉尼房地产市场今年开始走弱时尤为脆弱。该公司表示，其业务受到销售下滑和房价下跌的影响，同时面临建筑成本上升。8月25日，Bhushan宣布公司进入自愿管理程序。它任命了破产管理公司Teneo Australia负责寻找拯救公司或清算公司的方案。
据Teneo称，Bathla进入自愿管理程序时，约有2,000套住房正在建设中。其中包括悉尼Rouse Hill的一个339套公寓项目，以及Pemulwuy的一个312套公寓项目The Peak Residences。
接下来发生的情况可能因项目而异，也取决于管理人能否获得足够的资金继续建设。一些开发项目可能会完工，购房者最终能收到房屋。如果项目无法进行，购房者能否拿回定金将面临更大的不确定性。
“关键的一点是，破产并不自动意味着购房者会损失定金，但也不保证能全额收回，”悉尼专业建筑诉讼公司Kreisson的董事总经理David Glinatsis表示。“现实情况是，结果很可能因项目而异，”他说。
根据法律，期房定金必须存放在信托账户中，开发商在房产交付或合同终止或撤销之前不得使用。理论上，这意味着在公司倒闭时，这笔钱是受保护的。
但Teneo董事总经理Stephen Longley在9月4日表示，Bathla的部分合同规定定金可用于资助项目，一些购房者的资金并未存放在所需的信托账户中。
这并不一定意味着这些购房者会损失资金。Longley表示，自Bathla进入管理程序以来，一些合同已经结算，尽管定金并未存放在信托账户中。
但据一位知情人士透露，如果Bathla最终被清算，定金未受保护的购房者可能被视为无担保债权人，在付款顺序上可能排在金融机构或专业基金等有担保债权人之后。
购房者可能有多种途径追回资金。悉尼大学法学院公司法教授Jason Harris表示，如果本应保留在信托中的定金被不当提取或滥用，受益人可以采取法律行动。
“问题可能在于公司受托人资不抵债，任何强制执行都涉及诉讼，既昂贵又耗时，”他说。
一些购房者也可能受到保险保护，作为最后的手段。在新南威尔士州，建筑商和承包商通常必须为价值超过2万澳元的住宅项目购买房屋建筑赔偿基金的保险。如果建筑商破产或无法完成工程，该计划可以覆盖损失（包括定金）。它还涵盖缺陷工程，例如严重漏水或装修质量差。
每套住房的保险上限为34万澳元——但三层以上的建筑除外。这意味着购买联排别墅或低层公寓的购房者可能享有保护，而购买大型综合体单元房的购房者则没有。根据国家保险监管局的记录，Bathla在新南威尔士州拥有数百份有效的房产保险证书。
购房者也可能有退出合同的选择。根据条款，如果公司重组实质性改变了协议（例如更换建筑商），或者项目未能达到合同规定的“日落”期限（即必须达到特定项目里程碑的截止日期），他们可能能够终止合同。
购买期房存在可能并不立即显现的财务风险。购房者应检查定金将存放在何处、何时可以释放，以及在项目出问题时他们可以在什么情况下退出合同。他们也不应假设政府保障措施同样适用于所有类型的房产。
“在较强的市场条件下，购房者通常关注价格和位置，”Glinatsis说。“在更具挑战性的融资环境中，了解开发商是谁、项目如何融资以及如果事情不按计划进行时存在哪些保护措施变得同样重要。”Harris表示，如果开发商遇到麻烦，购房者还应警惕简单地停止支付合同规定的款项。破产并不会自动终止合同，开发商可能会起诉购房者以强制完成合同或寻求损害赔偿。
即使购房者能收回定金，这可能也无法替代他们购买的房产。“仅仅拿回定金并不能为你建造房屋或偿还抵押贷款成本，”Harris说。在房价上涨的市场中，这可能尤其痛苦，因为自最初购买以来可能已经过去多年，同样的定金可能不再像以前那样有价值。
是等待还是尝试收回定金，是Bathla一些客户面临的两难困境。64岁的残疾支持工作者Donna Jones表示，她去年9月为悉尼以南约92公里的Kembla Grange的一套Bathla一居室公寓支付了54,500澳元的定金。当被问及是否希望拿回钱时，Jones说：“我想要我的公寓。如果我确定拿不到那套房子，我当然想要回钱。”