上周，新加坡滨海湾地区一座拥有40年历史的商场宣布关闭以进行重新开发，引发了购物者和租户的感慨，但专家表示，这个黄金地段必须改造成混合用途项目才能在这个城市国家生存下去。

上周一，房地产开发商新加坡土地集团（SingLand）在一份声明中表示，1986年建成的滨海广场（Marina Square）将于3月31日关闭，进行重新开发，项目将包括豪华住宅、服务式公寓和办公楼等，总楼面面积超过36万平方米。

据SingLand称，这项改造预计于2031年完成，将拥有一家拥有304间客房的酒店，让客人靠近滨海湾地区，而滨海广场将翻新成一个四层高的购物中心，提供更多样化的餐饮选择和宠物友好环境。

三座新塔楼将融入该地块，其中包括一座49层的住宅塔楼，拥有204套豪华住宅，而办公室将占据一座新混合用途塔楼的八层，提供约1.3万平方米的可出租空间。

当地媒体报道称，滨海广场关闭的消息让购物者和租户都感到失望。家长们感叹这个以室内游乐场和儿童零售店闻名的购物中心的消失，而租户则表示对如此短的通知感到震惊。

零售专家指出，如今的消费者越来越追求体验、社区和联系，这种转变正在推动全球混合用途开发项目的增长。

PLP建筑事务所合伙人兼东南亚和中国区负责人邱蒂娜（Tina Qiu）在接受《本周亚洲》采访时指出，目前的滨海广场购物中心建于80年代，当时滨海湾的标志性区域大部分还未形成。该项目的总体规划师和首席设计师与当地公司DP Architects合作。

“在当时它确实非常独特，因为它是那里唯一的建筑。但在过去40年里，海湾南部周围的一切都得到了充分开发。”邱说。

滨海湾是通过长达数十年的填海造地和水资源管理项目建成的，将开阔海域和停靠点转变为现代化的市中心金融和生活区。标志性的滨海湾金沙大楼于2010年开业。

邱指出，滨海广场是以一种“内向型”方式建造的，因为当时的商场设计是为了让购物者留在建筑内，重点放在百货商店、保龄球馆和电影院等内部吸引物上，与街上的行人没有太多联系。

“它一直很独立，隐藏在那里。与此同时，它拥有这个海湾中心地带的巨大瑰宝。”邱说。

她补充说，如果没有翻新，这个商场将难以跟上滨海湾周围其他一切的发展，有必要为未来40年做好准备，以保持其相关性。

翻新后的商场将拥有更好的导视系统、板式网球场等体育设施、植物环路、花园、连接该地区其他建筑（如即将建成的NS广场）的有盖桥梁，以及供公众休息的场所。

滨海广场是新加坡最新一个被重新开发以提供更广泛设施的购物中心例子。哈夫洛克路沿线的联合广场（Union Square）计划成为一个集办公室、零售和豪华住宅于一体的混合用途地标，而乌节路附近的东陵购物中心（Tanglin Shopping Centre）也计划进行类似的改造。

这些项目正在市区重建局（URA）的战略发展激励计划（SDI）支持下进行升级，该计划鼓励将某些地区的旧商业建筑改造成创新开发项目，从而改变周边城市环境。

该计划允许开发商申请定制规划参数，包括更高的总楼面面积和总容积率密度限额，允许改变土地用途，例如在商业区引入住宅或酒店部分，以及为更高或更具特色的建筑轮廓提供更大的灵活性。

专家指出，新加坡的这些升级反映了全球向混合用途开发项目的转变，让购物者、房主和办公室租户享受更多样化的体验。

新加坡管理大学市场营销教育副教授塞尚·拉马斯瓦米（Seshan Ramaswami）将滨海广场的重新开发称为“对传统实体零售模式的又一次小规模削减”，这种模式基于大型商场、作为主力租户的百货商店和大量专卖店。

近年来，新加坡几家主要百货商店，包括John Little、罗宾逊和美罗（Metro），由于生活方式趋势的演变，要么停止运营，要么缩减业务。

拉马斯瓦米将现代零售业比作房地产业，开发商会建造能长期产生最大回报价值的东西。

“越来越多的实体零售面临来自全球电子商务渠道的强大竞争。然后，在新加坡，过去几十年建造的实体商场也在激增。有人估计，自2000年以来，新加坡已开发了超过50家新商场。”拉马斯瓦米说，并指出新加坡每个城镇都有自己的商场，提供类似的产品。

“因此，位于乌节路和中央商务区中心地带的商场的吸引力已大大降低。”他补充道。

戴德梁行（Cushman & Wakefield）亚太区零售销售与策略董事总经理索尼娅·阿加瓦尔（Sona Aggarwal）指出，对于资产所有者来说，混合用途开发项目还提供了多元化收入来源和跨市场周期更强韧性的额外优势。

“通过将零售与住宅、办公和酒店部分相结合，这些开发项目可以在整个星期内产生稳定的客流量，使零售商受益，同时提升资产的整体吸引力和长期价值。”阿加瓦尔说。

她指出，在整个亚洲，许多最成功的零售目的地现在都是大型混合用途开发项目的一部分，这些项目将零售、办公室、酒店、住宅和公共空间整合到一个相连的区域中。

阿加瓦尔指出，这些包括曼谷的暹罗天地（IconSiam）和One Bangkok、东京的表参道之丘（Omotesando Hills）以及上海的太古里（Taikoo Li），它们将零售与生活方式、文化和公共空间元素相结合，创造出充满活力的城市区域。

她指出，尤其是在土地稀缺的新加坡，混合用途开发项目提高了土地生产力，并创造了更强劲、更稳定的客流量。

“随着消费者偏好的不断变化，现代商场不再仅仅是商业交易场所，而是社区、联系和共享体验的目的地。”阿加瓦尔说。

常去滨海广场的海伦·关（Helen Kuan）说，她从商场开业起就一直在那里购物，当时它是该国最大的购物中心。当时拥有约5.9万平方米的零售空间，据称是东南亚最大的购物综合体。

退休的地区人力资源总监关回忆说，孩子们小时候，她曾和家人一起去商场。

“现在它将被重新开发，我会想念它，但这是为了未来和它的扩展。我期待看到新的滨海广场。”关说。