有人说，自2008年住房危机以来，钟摆摆动得太远了。另一些人则警告说，宽松的标准曾导致灾难。
皮尤慈善信托基金会的一份报告认为，在美国获得抵押贷款太难了——尽管2008年房地产崩盘是由向无力负担住房的人大量放贷造成的，但贷款机构仍应向信用评分较低的人提供贷款。
2006年，成功获得抵押贷款的人的平均信用评分为695。从2007年开始，这一数字飙升，并在近年来持续攀升，2024年达到742的高点——比美国平均信用评分高出29分。信用评分在600多分的抵押贷款所占比例已大幅下降。
更严格的标准可能会不成比例地将年轻、农村和少数族裔家庭拒之门外。皮尤报告指出，从2013年到2023年，超过35%的黑人借款人的信用评分在600多分，而所有借款人的这一比例不到20%。
报告认为，包括房利美和房地美在内的联邦实体——它们的支持影响着美国近90%的抵押贷款——应该放宽要求。
一些专家反对说，皮尤的报告指向了错误的方向，回到了2008年崩盘的老路。罗奇表示，皮尤的报告并不鼓励回到次级抵押贷款时代。
“我们不会回到那个时代。很难再发放大衰退之前存在的那些低文件或无文件贷款，”她说。事实上，报告指出，2006年近40%的贷款几乎不需要收入证明；如今，这一比例仅为个位数，主要是为了帮助自雇人士获得贷款。“一个健康的市场意味着一个试图降低风险的市场，而不是一个试图完全消除风险的市场。”上个月由亚当·斯塔维斯基撰写的皮尤报告还建议采用另一种评估购房者的方式，即查看个人银行账户的资金流入和流出，而不是他们的信用评分。
罗奇在接受采访时表示，抵押贷款信贷过于紧缩的世界对购房者和整个住房市场都有负面影响。无法获得抵押贷款的购房者会转向法律保护较少的替代方案，例如合同买卖或先租后买安排，在这些安排中，卖方保留房契，而买方分期付款购房。
周一发布的另一份皮尤报告发现，此类安排约占美国房屋销售的0.4%，购房者极易失去房屋，比在抵押贷款保护下更容易。
罗奇表示，过于严格的贷款标准是美国开发商近几十年来建造大房子而不是入门级住房的原因之一。如果他们觉得想要这些房子的人能获得抵押贷款来购买，他们会建造更便宜的房子。
“我想说，金融危机本身，归根结底，是由2007年底开始严厉打击的抵押贷款紧缩政策造成的，”他说。“因为次级贷款热潮消失后，联邦机构停止服务其历史市场的底部三分之一。这导致价格崩溃。这实际上是危机的起因。”埃德曼分析了危机前受低收入购房者欢迎的社区房价。“住在这些社区的家庭不再被允许成为购房者，”他说。
他说，目前对购买独栋住宅的机构投资者的政治不满是错误的。“这个故事被说成是华尔街进来收购[房屋]，”他说。“故事的发生是因为那些家庭当时不被允许与华尔街竞争。”但埃德曼表示，目前，在多年建设不足之后，放宽抵押贷款标准无法解决一个近20年形成的问题。现在的问题是严重缺乏住房供应。已经有更多的家庭可以获得抵押贷款，而不是有房子可买。
“他们的收入根本不足以购买维持一个月所需的基本商品，更不用说买房了，”波士顿学院教授麦考伊说。
“抵押贷款的信用评分要求一直在上升，现在可能太高了，”她说。但她补充说，这并不是阻止大多数人购买的原因，而是价格。
麦考伊还指出，自2013年以来，越来越多的抵押贷款由那些主要向客户出售抵押贷款然后迅速转售给房利美和房地美的公司发放。最新统计显示，83%的抵押贷款不是由银行发放的。麦考伊表示，这些公司缺乏银行的资本，无法承担风险较高的借款人的风险。
政治领导人最近谨慎地接受了放宽抵押贷款承保标准的想法，因为他们正在寻找帮助美国人负担得起住房的方法。国会今年夏天通过的主要住房立法包括旨在促成更多10万美元以下抵押贷款发放的条款。
唐纳德·特朗普总统发布了一份关于“促进抵押贷款信贷获取”的多点行政命令。几家联邦机构最近开始允许贷款机构使用替代信用评分，包括一种名为VantageScore 4.0的指标，以取代传统的FICO评分。
VantageScore表示，无法让《华盛顿邮报》联系到任何因FICO评分被拒绝但符合VantageScore 4.0资格的借款人。当《邮报》和皮尤询问时，几家与低收入家庭合作的机构也无法确定任何因信用评分而被拒之门外的潜在购房者。
前联邦存款保险公司监管人员贝尔表示，她支持皮尤的一些想法，包括鼓励贷款机构评估替代标准，例如申请人按时支付租金的历史。但她警告说，“大幅”放宽标准会带来风险，包括如果更多人竞争购买本已稀缺的房屋，可能会推高住房通胀。
“总是有持续的政治压力要求放宽标准，放宽标准。我们在2008年学到的是，把房主安置在他们负担不起的房子里，并不是在帮他们，”贝尔说。
她指出，即使购房者的信用评分上升，其他市场信号看起来风险更大，已经引发了对购房者承担债务数量的担忧。与近年相比，今天的债务收入比（比较抵押贷款规模与借款人工资）和贷款价值比（比较抵押贷款规模与房屋价值）处于非常高的水平。
“我们在放松管制中普遍看到这种情况。你制定的新规则，更严格的标准起作用了。它们提供了稳定性。然后也许人们会说，‘我们不需要这么严格。一切进展顺利。让我们再次放松吧，’”贝尔说。“我认为在信贷标准方面，我们做得刚刚好。”