PGIM房地产是保德信金融公司资产管理业务的一部分，随着利率上升推高日本的交易成本，该公司对在日本的收购采取更加挑剔的态度。

该公司亚太房地产主管David Fassbender在接受采访时表示：“我们正处于收购资产成本显著上升的阶段。”他说，PGIM在承销时正在考虑更高的债务成本。“因此，我们现在比两年前更加挑剔。”

Fassbender补充说，日本政府债券与房地产之间的收益率溢价收窄也提高了投资门槛，尤其是在办公楼等竞争激烈的领域。他说：“历史上宽阔的收益率利差已经被侵蚀，在某些情况下甚至完全消失。”“这通常是一个需要有所让步的信号。”日本政府债券收益率已飙升至三十年来的最高水平，达到可能开始吸引那些一直在房地产和其他资产中寻求回报的投资者的水平。由于伊朗战争和日元疲软带来的压力加剧了对国内通胀的担忧，日本央行普遍预计将在本月晚些时候将政策利率上调至1.25%。

随着经济在经历了数十年的近零利率后适应更高的借贷成本，日本蓬勃发展的房地产行业面临压力。虽然购房者面临更高的抵押贷款还款额，但开发商正努力应对更高的材料价格和建筑劳动力短缺，导致项目延误和取消。

Fassbender表示，PGIM仍然看到日本的机会，而且该国的融资仍然“容易获得”。他说，该公司更多地关注数据中心等高增长领域，而不是办公楼和多户住宅，因为随着利率上升，这些领域的吸引力下降。

他说，过去两年，此类物业租金的快速上涨帮助抵消了更高的借贷成本，但大部分租金增长已经实现。

Fassbender表示，该公司有望在2026年在亚太地区房地产投资超过20亿美元，其中至少一半部署在日本。该公司目前在该国管理着约30亿美元的房地产资产。

PGIM最近收购了埼玉县一座四层物流设施，作为其增值战略的一部分。Fassbender表示，日本物流行业紧张的供需状况，加上自动化和物理人工智能的推动，使其成为一个有吸引力的目标。

据Fassbender称，该公司目前在日本约50%的资本部署在数据中心上。他说，该公司已经在东京和大阪附近投资了两个站点，并正在努力在该国至少再获得一处数据中心物业。

PGIM还在日本持有酒店资产，包括东京西南部的一个度假设施。Fassbender正在关注日元，称如果日元近期兑美元走强持续下去，可能会对游客入境产生负面影响。日元兑美元汇率目前处于2月以来的最强水平附近。

Fassbender表示，展望未来，PGIM在日本的业务在很大程度上取决于日本央行加息的步伐。他说，只要央行按照市场预期行动，且租金增长持续，该公司预计不会对回报产生重大负面影响。

Fassbender说：“如果加息幅度更大或速度更快，就会改变我们的运营方式。”