【财新网】开发商破产后，购房者何去何从，农民工工资怎么拿？这是房企破产过程中，最受社会关注的话题。最高法9月4日印发并实施《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》（简称《纪要》），对此给出答案。
天津大学法学院英才教授陈夏红向财新表示，《纪要》一方面使已经进入破产程序的诸多问题有据可依，同时也从司法政策端为房地产企业破产中的诸多争议性问题提供基本意见，供各级法院和相关案件的利益相关者参考，尽可能在全国范围内做到“同案同判”，同时也会让法院在面对新的房地产企业破产申请时更加主动。
购房者的房子怎么办，农民工的工资怎么拿？这是房企破产程序中的现实问题。北京市华一律师事务所合伙人武卓韵向财新表示，《纪要》对购房者、农民工的权利保护均有所加强，但房地产行业在面临如此深刻调整的时期，无法单靠法律层面调整清偿顺序填补资金缺口。后续既要追收被挪用的资金、落实续建资金，也要为无法挽救的项目及时确定退出和分配方案。衡量制度成效，还是要看购房者何时能住进房子、不能交房时实际拿回多少钱，以及农民工的工资是否真正到账。
对购房者的权益，《纪要》第四部分用十个条文作出安排。武卓韵分析，能够交房的，推动继续交房；确实无法交房的，优先保护符合条件的消费者拿回购房款。这些规定都有助于解决部分购房者既拿不到房子，又要偿还贷款的巨大困境。
对用于满足刚性、改善型等居住需求的购房合同，符合规定条件的，应当继续履行，不能随意解除合同。对此，《纪要》第10条规定，消费性购房人的权利保护。破产申请受理前，债务人与购房人已签订合法有效的书面购房合同，且所购房屋系用于满足刚性或者改善型住房等居住需求的，该房屋买卖合同应当继续履行。购房人权利应当根据最高法《关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）确定。征收拆迁安置户通过产权调换方式在拆迁补偿协议中明确约定以位置特定、用途特定的房屋予以补偿安置，征收拆迁安置户请求参照最高法《关于商品房消费者权利保护问题的批复》关于商品房消费者权利的规定确定其债权性质和权利顺位的，人民法院应当予以支持。
根据《纪要》，若房屋不能交付且无实际交付可能，购房合同因此解除或者终止的，购房款返还受到优先保护。符合规定并依法解除相关合同后，银行也不能就破产程序中未收回的按揭贷款，继续要求购房者偿还。
不过，优先退款不等同于保证退款。武卓韵表示，优先权只解决了法律层面的清偿顺序，但不能保证有足够的钱可退。“尤其值得担心的是，实践中已经无法交付、也没有实际交付可能的项目，可能恰恰存在更严重的资金缺口。如果剩余财产很少，即使购房者的退款偿还顺序排在前面，最终拿回的也可能只是房款的一小部分。这部分现实风险到底有多大，目前还难以看到可靠的统计数据。” 在房地产整体下行时期，购房者难免会面临等待期漫长、退出后损失更大的两难选择。根据《纪要》，若项目仍可续建，购房者因迟延交付等非不能续建原因依法解除合同，退款只能按普通债权清偿；如果继续履行合同，破产受理后新增的逾期交房、办证违约金或者损失赔偿金又停止计算。武卓韵认为，这些安排当然有集中资金保交房的考虑，但对购房者而言，现实问题是租房等等待成本仍由自身承担。
违约责任方面，《纪要》第20条规定了迟延交付房屋违约金的债权申报，明确房屋买卖合同在破产程序中继续履行的，破产申请受理前逾期交付房屋已经产生的违约金或者损失赔偿金作为普通债权清偿，购房人主张该债权与其在破产程序中应当继续支付的剩余房款进行抵销的，法院不予支持。破产申请受理后，因逾期办证及逾期交付房屋继续产生的违约金或者损失赔偿金停止计算，管理人以房地产市场深刻调整构成不可抗力为由对债权人申报的违约金等债权调减的，法院予以支持。
武卓韵分析，《纪要》第20条将房地产市场深刻调整与不可抗力联系起来，支持调减违约金等债权。这一表述需要严格把握适用条件和项目具体情况。不能因为行业下行，就把销售不畅、融资困难都当作免责理由。尤其是资金被挪用、经营管理失当造成的违约，更应查清具体原因。否则可能成为房地产企业逃避自身责任的一个通道。
陈夏红也表示，确实需要警惕把“房地产市场深刻调整”作为理由，泛化为房地产企业经营失败的当然免责理由。“房地产市场深刻调整”不是法律概念，任何主体、任何利益相关者都可以援引这个理由来提出合理或者不合理的主张。而且从一般民法原理讲，不可抗力通常属于自然灾害、战争、动乱等特殊场景，市场价格下跌、销售困难、融资成本上升，本来主要属于经营风险，而不当然属于不可抗力。因此，在房地产市场调整周期，投资者既享受收益也承担风险，当然属于市场经济的本意。如果房地产市场稍有动荡，就把损失归因于不可抗力并调整违约金债权，对购房者也不公平。
针对农民工权益保护，在承包人或者转包人也进入破产程序时，实际施工人债权中涉及的农民工工资，在依规定从追回的相应工程款中受偿后仍未付清的部分，可以参照职工债权清偿。
对此，武卓韵提出，《企业破产法》第48条规定，真正的职工债权由管理人调查、公示，不必申报。《纪要》只写了参照清偿，没有明确农民工工资是否一并适用主动调查、公示、更正等程序，具体如何操作，还有待观察。