【财新网】临拍前撤掉面积最大的一宗宅地后，福州市四城区2026年第七场土拍最终以地块全部底价成交收场。
这场土拍在9月9日进行，共有三宗土地成交，总金额为10.92亿元。其中，两宗为仓山区低密度住宅用地，分别由福州市园开安筑建设有限公司和福建榕发置地有限公司以5.63亿元、4.95亿元取得；另一宗商业用地由福州市仓山区城市资源经营管理有限公司以3400万元拿下。三家竞得企业均为福州本地国企。
这场土拍原计划出让五宗土地，总面积约15.98万平方米，起拍总价达17.83亿元，其中包括三宗住宅用地，挂牌公告于8月19日发布。但在开拍前一天，福州市自然资源和规划局突然宣布取消其中两宗土地出让，官方未披露具体原因。
被撤下的两宗地中，包括原计划出让的面积最大的一宗宅地。该地面积约5.54万平方米，容积率不超过2.1，起拍价为6.49亿元，起始楼面价约5574元/平方米。值得注意的是，前述成交的两宗低密度宅地的起始楼面价反而更高，分别约为9342元/平方米和1.03万元/平方米，两宗地容积率均低于1.3。
“当地国企也在算账，现在总体来说还是改善型项目会卖得更好。”一名熟悉福州市场的房地产人士称，被撤下的面积最大的宅地位于福州城南外围板块，当地新房去化“近乎停滞”，“新政后这类项目更加算不过账来”。
此次土拍恰逢商品住房销售制度发生调整。8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合发布通知提出，新出让土地的商品住房项目，以及已出让土地但尚未取得建设工程规划许可证的项目，优先实行现房销售；继续实行预售的，商品住房单体建筑须在主体结构封顶后方可申请预售。（详见财新网报道《数万亿元预售资金推迟到账 房企开发资金链条如何重构？》）公开资料显示，福州这些地块的挂牌时间早于新规，但竞买申请时间恰好从8月28日开始，持续至9月7日。也就是说，在房企决定是否参与竞买的整个窗口期内，新规已经生效。
目前没有证据表明，福州两宗地块撤牌、剩余地块全部底价成交是由“8·28”新规直接导致的。事实上，新规出台前，福州土地市场已经明显降温，房企拿地进一步向少数核心地块集中。
据市场机构克而瑞统计，2026年上半年，福州五区涉宅地共有成交建筑面积约55万平方米，处于历史低位；核心地块仍有房企竞争，非核心区域的地块更多以底价成交，本地国企是重要承接方。
下半年后，这一趋势进一步强化。7月17日，福州第五场土拍被克而瑞概括为“一宗溢价、九宗托底”；8月27日，第六场土拍对应的三宗土地因无人报名全部流拍。
前述人士称，新规并非福州土地市场转冷的起点，但销售回款时间后移，正成为房企重新测算拿地收益的新变量。
在传统预售模式下，项目达到预售条件后即可通过销售回笼资金。预售节点推迟至主体结构封顶，或者直接实行现房销售后，房企需要自行承担土地和建设资金更长时间占用产生的财务成本。
市场机构普睿地产研究中心9月9日发布的一份测算报告显示，如果一个项目由拿地后约6个月启动预售，调整为约24个月后现房销售，新增的平均财务成本相当于地价的约11%。其中，一线城市样本平均约为9.3%，二线城市约为12%。值得注意的是，二线城市内部差异较大，不同项目测算结果大致在10%至19%之间。
融资成本也会放大不同房企之间的拿地差异。普睿地产测算显示，对于融资成本较低的央企和地方国企，现房销售带来的新增成本约相当于地价的8%；对于融资成本较高的民营房企，这一比例最高可达到20%左右。
地价水平本身也会影响这一比值。普睿地产认为，楼面地价越高，现房销售新增财务成本相当于地价的比例反而可能越低。
将新增财务成本与地价进行比较，是为了测算在售价、建安成本和利润要求等条件不变的情况下，如果新增成本全部通过土地价格调整来消化，开发商可承受的地价需要让出多大空间。一般来说，二线城市地价低于一线城市，二线城市地块受到更强的财务约束。
从“8·28”新规后的首轮土地成交看，一二线城市的土拍表现也已经出现明显差异。
市场机构中指研究院9月8日发布的数据显示，新规落地后的第一周（8月31日至9月6日），全国300城住宅用地的平均溢价率为5.3%，低于2026年以来8.9%的周均水平。其中，一线城市平均溢价率仍达到7.3%，二线和三四线城市均只有约3%。同期，一线城市土地出让金为242.7亿元，占300城总额的54%。
一线城市内部亦有分化，核心、低密地块对开发商的吸引力更强。新政后，上海松江一宗低密宅地溢价16.41%成交。北京顺义后沙峪低密宅地经过174轮报价成交，溢价17.37%。广州天河一宗宅地经过18轮竞价，以15.88%的溢价率成交。
相比之下，二线城市整体更加冷清，热度更多集中于极少数核心地块。9月1日，杭州在新政后举行的首场土拍由央企底价拿地。9月2日，西安虽然出现一宗溢价率超过40%的曲江核心宅地，但当天出让的7宗地中，另外5宗均为底价成交、1宗取消交易。9月3日，成都出让的两宗宅地也均由地方国企底价取得。
这意味着，新政后的土地市场可能进一步向核心城市、核心板块和低融资成本主体集中。一线核心项目凭借较高售价和更强的去化确定性，仍有空间消化销售回款后移带来的新增成本。二线城市尤其是外围板块的土地市场，更容易受到资金占用周期拉长的抑制。
普睿地产认为，新规落地后，土地款支付节奏、开发贷款成本和建设周期，都将直接进入房企的拿地测算，并影响不同城市土地市场的修复速度。