自2021年见顶以来，中国房地产销售面积下降过半，预计2026年的销售规模约为五年前的45%。如此降幅，总体上与人口结构的变化一致，如新生儿数量、结婚人数和新增城镇人口等指标，同样从高位下跌过半。积极的一面是，房地产市场通过调整已基本与人口结构变化相匹配，因此进一步下跌空间相对有限。

比较商品房销售规模与国内生产总值（GDP），也可看出销售下滑空间有限。2025年商品房销售占GDP之比约为6%，降至仅略高于2003年的水平。由于2026年前七个月房地产销售额同比下降13%，而2026年上半年名义GDP同比增长5.4%，这一比例在2026年还将下降。

高频数据同样显示出房地产市场正在触底的迹象。目前主要城市的新房和二手房销售面积已接近2025年同期水平，而不像过去几年那样持续下降。不过，大城市房地产市场的稳定或早于中小城市。

价格调整是判断房地产市场的另一项重要指标。如果采用国家统计局发布的70个大中城市新建商品住宅价格指数的简单平均值，从2021年三季度到2026年二季度，房价仅下降约13%。这一降幅似乎有限，且与我们对市场的实际体验不一致。但若采用国家统计局发布的70个大中城市二手房商品住宅价格指数的简单平均值，同期中国房价跌幅超过20%。如果这一价格指数更为准确，那么参考此前其他国家房地产市场繁荣与衰退周期的经验，中国房价可能还会下跌，但调整幅度将小得多，市场达到新的出清价格所需时间也会短得多。

例如，美国房地产市场在2006年触顶后，以及西班牙市场在2007年触顶后，房价均从高点下跌35%—40%才触底，耗时约24个季度。根据国际清算银行的价格指数，中国房价从调整开始后已下跌约20%，这意味着，如果未来12个月房价再下跌10%—15%，市场或就触底。

美国和西班牙的房地产市场结束调整后，房价都有明显反弹。日本是较为特殊的案例，其房价跌速更慢、调整幅度更深，从最高点回落超40%；持续时间更长，约20年。鉴于中国当前整体经济增速高于日本20世纪90年代至今的水平，有理由认为，中国房地产市场的调整周期可能更接近美国和西班牙，而非日本。

最后，还需要考虑未售库存。按照目前趋势，预计到2026年底，全国房地产未售库存总量将达约7.6亿平方米，其中住宅约4亿平方米。未售库存规模在2021年至2024年大幅上升后，目前趋于稳定，但相较过去仍偏高。房价若重新上涨，未售库存总量和住宅库存或需分别降至6亿平方米和3亿平方米以下。

房地产的“8·28新政”，标志着中国房地产销售制度正式从期房转向现房销售制度。以往，开发商买地的资金成本可部分转嫁给地方政府、银行、购房者以及施工方，从而加快开发周期；此次改革的核心是对房地产开发和销售中的各环节“去杠杆”，抬高了房地产开发的资金门槛。从长期看，这些政策有助于稳定房价、规范房地产行业发展，并更好地保障购房者权益。但从短期看，政策可能抑制房地产开发和施工活动，并对开发商的资产负债表造成压力；尤其是在销售尚未明显回暖、行业库存仍处高位的情况下，开发商资金周转压力或进一步上升。