上个月底，观塘海湾卓思酒店公开招标，有意者须于10月15日前提交标书。

这间拥有598间客房的酒店，位于香港九龙半岛东部、前工业区观塘，于2025年被南洋商业银行以18.7亿港元（约2.384亿美元）接管，该行现正寻求将资产出售给出价最高的竞投者。

就在招标公告发布一周后，香港最大型酒店营运商之一的卓思酒店集团，宣布位于香港仔的卓思海怡酒店完成耗资1.2亿港元（约1530万美元）的翻新工程。翻新工程改造了酒店大堂及客房，并推出了带阳台套房及家庭房。

这是私营发展商华懋集团旗下酒店业务的第二个大型翻新项目，继2024年完成旗舰酒店卓思荃湾西酒店客房翻新之后推出。

荃湾酒店大堂的翻新工程仍在进行中，集团为此拨款2.25亿港元，这是卓思酒店集团于2021年宣布重塑品牌计划的一部分。这两种投资策略反映出对香港酒店业截然不同的前景展望。

根据市场咨询机构Euromonitor International的数据，2019年前，香港长期蝉联全球访客量最高城市的桂冠。

根据旅游事务署数据，2018年香港录得2926万过夜访客到访，酒店平均入住率按年上升2个百分点至91%。

根据官方数据，2025年香港录得2319万过夜访客到访，仍较2018年高峰低20%。与此同时，平均酒店客房入住率为87%。

利率上升导致融资成本增加，许多资产所有者发现酒店业务经营困难，这并不令人意外。近期案例显示，那些无力偿还债务的业主不得不处置其资产，要么以大幅折扣出售，要么面临债权人的资产清算。许多被出售的酒店被新业主收购，并改建为学生公寓。

根据高力国际的数据，今年迄今为止，香港已录得价值82亿港元的酒店物业交易，涉及约2550间客房。该房地产咨询公司补充称，这些交易大多是为了改建为学生公寓，部分则采用了“共享居住”模式——即面向学生或年轻专业人士的混合型酒店服务。

随着政府致力于将香港打造为全球教育枢纽，仲量联行估计，到2029-2030学年，香港将面临超过14万个学生床位的缺口。

仲量联行香港研究部资深董事钟楚如表示：“对于投资者而言，该行业提供了一个极具吸引力的机会，其基础是强劲的需求和清晰的收入预期，且在很大程度上不受更广泛房地产市场周期的影响。”

如心酒店集团董事总经理曼宁（Simon Manning）表示，翻新酒店是为应对游客日益增长的住宿需求所做的准备。

曼宁说：“尽管复苏速度慢于疫情前水平，但政府推出的各项举措，如大型活动、体育相关项目以及吸引新市场的努力，都让我们感到鼓舞，这些举措正在推动积极的势头。”

“通过升级我们的酒店和服务，我们确保 Nina Hospitality 能够在旅游业持续发展的背景下，更好地满足市场需求并超越客人的期望。”据 Colliers 的数据显示，自去年 3 月九龙的 Kai Tak 体育场（可容纳 5 万名观众）启用以来，这个大型场馆在开业第一年就迅速成为亚洲领先的会议场所之一，并在全球门票销售量排名中位列前三。

香港财务司司长陈茂波表示：今年上半年，约有 175 万名游客参加了在香港举办的 130 多场活动，这些活动共创造了约 58 亿港元的消费额，为当地经济贡献了 33 亿港元。

分析师们指出，随着市场对学生住宿需求的不断增长，香港的酒店产业预计将出现更多的酒店改造项目，以及对现有酒店和新酒店的投资。

Colliers 酒店咨询与估值服务部门的高级总监 Shaman Chellaram 表示：“高端市场的酒店可能会获得更多资金用于升级和改进其设施；而价格合理的中型酒店则有可能被改造为学生住宿设施。”

Chellaram 进一步解释：“不同市场细分领域的酒店针对不同的需求群体，其运营模式和商业模式也有显著差异。”

JLL 香港分公司酒店与酒店业集团的高级副总裁 Cleavon Tan 表示：“酒店的位置决定了其是否适合被改造为学生宿舍或旅游住宿设施。位于旅游和商业中心、且需求旺盛的酒店，具有继续作为酒店运营的坚实基础，也更适合进一步投资。”

对于这些核心地段以外的物业，尤其是酒店业绩表现较弱，但靠近大学且公共交通便利的区域，学生公寓可能是一种更具吸引力的用途。一个对游客而言竞争力较弱的地点，对于学生来说依然可能是一个不错的选择。