【财新数据专稿】8月末住建部等五部门密集出台房地产基础制度重构政策（下称“8·28新政”）以来，行业从交易端、房企反应、二级资本市场、机构解读等方面的新动态频频出现。

　　9月18日，住建部明确房地产出现了“两个转变”，一是房地产市场供求关系发生重大变化，二是房地产进入存量时代。房地产板块还提到“十五五”时期多项重要部署，包括高标准建设“好房子”；加快构建房地产发展新模式；完善住房保障体系；高质量推进城市更新等。

　　本周一（9月21日）午后，地产股集体爆发。申万房地产指数（801180.SI）收盘大涨近4%，成交额268.5亿元，88只成分股上涨、仅5只下跌，绿地控股（600606.SH）、华发股份（600325.SH）、世联行（002285.SZ，4连板）等8股涨停，其中万科（000002.SZ）继2024年9月底之后，再次出现连续两个涨停。

今年以来， A股 房地产板块整体呈震荡走弱态势，显著跑输大盘。二季度末，公募对房地产的持仓比例跌至创历史新低的0.31%，大量主动权益基金在市场调整中减配地产。兴业证券首席经济学家刘郁最新观点认为，地产板块筹码拥挤度低，叠加市场提前博弈政策的继续加码，容易引发大幅震荡。需要留意相关板块的股价已明显领先于当前信息，后续可能面临较高波动。

万科于9月22日晚间发布股票交易异常波动公告，表示内外部经营环境未发生重大变化，不存在应披露而未披露的重大事项；今年将持续通过存量资源盘活、大宗资产交易、再融资、债务展期等举措优化资债结构，缓释到期偿付压力，稳妥处置债务风险。

预期修复效果初显 成交仍待兑现

　　从最新的高频数据来看，“8·28新政”的初步效果如何？58安居客平台显示，9月前7天13个重点一二线新房总体高于去年同期、4个一线城市全部同比上涨，12城二手房全部同比上涨；贝壳深圳合作门店9月1日—6日二手签约量环较8月同期涨20%、同比增17%。上海截至6日当周新房成交2760套，为5月下旬以来单周最高。

　　不过由于网签时滞等因素，月初的同比改善里，相当部分或来自季节性“金九”效应，以及8月京沪新政的滞后释放与低基数，“8·28”新政本身的直接贡献主要是制度可信度提升加上供给节奏前移，对需求端的增量有限。

　　接下来的9月6日—12日，据中指研究院统计，30城新房成交规模环比下降12.2%，同比下降4.0%；20城二手房成交规模环比增长8.3%，同比增12.7%。到中下旬仍显现出一定的预期修复效果：9月13日—19日当周30城新房成交环比增28.9%，同比增1.6%；20城二手房成交规模环比增10.6%，同比增13.0%。

　　值得注意的是，“8·28新政”落地后，全国多个城市出现了楼盘收回折扣优惠或直接上调备案价的现象，涉及上海、成都、杭州、天津、广州、深圳、合肥、青岛等城市，形成了一轮抱团涨价。从涨价主体看，既有开发商统一发文的正规调价，也有渠道公司营销包装的“喊涨”行为。

　　据易居研究院统计，本轮涨价幅度普遍在1%—3%区间，部分项目备案价上调约1000元/平方米。背后既有现房销售改革下房企对成本推升的担忧和本能反应，也有土地成本高企、高端项目集中入市等企业策略因素，同时还夹杂着渠道营销包装和市场预期自我强化的心理因素。

　　由于住房现售等新制度细则未出、不确定性仍在，“等”成了行业普遍状态。市场机构亿翰智库对多家开发商和供应商的调研显示，封顶节点如何认定、竣备标准如何执行、新老划断边界在哪等关键问题悬而未决，多数企业只能在内部做压力测试，无法真正落地动作。业内多判断，短期内楼市的预期修复明显大于成交兑现。

　　新政后土拍市场表现亦是观察市场影响及房企策略变化的重要窗口。据中指研究院梳理，9月7日—13日当周，重点城市土拍活动较少，300城宅地成交规模有所回落。头部资金实力较强的房企并未因新政而停止投资，但拿地分化进一步加剧，优质项目仍需竞争，普通项目则更容易受到投资谨慎情绪影响。

京沪购房新政满月 销售表现显著分化

　　此前京沪两地在两周内相继再次出台刺激购房政策：8月8日起北京五环外购房不限套数，8月21日起上海外环外二套商贷最低首付降至15%，并针对“卖二手房换买外环外新房”发放“以旧换新”购房贷款补贴。两地指向高度一致——把政策刺激力度精准投放到外围区域项目，用需求端的边际放松实现快速去化。

　　目前两地新政均已满月。据普睿数智研究中心监测，北京供应放量明显，新政后37天五环外入市2413套，较新政前23天的1424套大增69.5%。但效果并非即时释放，政策释放的是资格，成交转化存在约两周时滞，后两周成交量才显著扩大。价格方面相对平稳偏弱。

　　上海外环外新房日均成交则由新政前（7月21日—8月20日）的74.7套降至新政后（8月21日—9月16日）的70.7套，降幅5.3%；均价由52612元/平降至48009元/平，下行8.7%。开盘去化率也没有出现拐点。

　　由于只有售出外环内二手住房才能叠加享受本次8万元购房补贴，其周度挂牌在政策出台当周（8月17日—23日）冲高至1072套，较此前七周周均增加27.3%，但成交未跟进、反倒回落，显示置换链条的“卖”端仍是最大堵点。

　　同为定向宽松，京沪政策效果为何分化悬殊？

　　克而瑞深度咨询副总经理杨科伟分析，一是工具的“含权量”不同。北京放开的是购房资格，五环外不限套数直接扩大可购买人群基数，是“从不能买到能买”的跃变，属于创造需求；上海调的是首付与补贴，百万级贷款约省5万元前端资金，属边际优化、加速需求。

　　二是政策起点不同。上海二手住宅价格指数已连续7个月环比上行，出台前处于高基数；北京二手房价年内累计跌4.6%、均价回到2016年水平，低基数使同等力度政策弹性更大，北京本轮入市以刚需与刚改家庭为主，400万—600万元总价段最稳。

　　三是项目供应结构不同。北京在新政后两周内集中入市五个五环外新盘，2208套房源精准落在受益区域，叠加板块轨道及配套成熟度高，形成“资格放开—新盘首开—集中认购”的闭环；上海新政后入市以非新规加推为主，新规首开优质盘断档，客流缺少产品承接。政策能强化客户信心，但决定成交的仍是配套与产品。

　　总体来看，政策定向宽松有效，释放资格比降低门槛更有力。同时就微观项目去化表现而言 ，政策传导必须有合适的“高质价比”项目供应上市承接。杨科伟认为，北京增量有望在“金九银十”进一步释放，需跟踪五环外推货节奏；上海“沪八条”2亿元补贴用完即止、政策期至2027年3月底，效果更可能在新规首开盘集中入市后显现，四季度是关键观察窗口。