【财新网】北京为部分存量住宅项目设置了预售政策过渡期。

　　在2026年8月28日以前已经取得土地或者土地正在出让，但尚未取得建设工程规划许可证的项目，原则上执行新的商品住房销售制度。不过，经区政府确认能够按时建成交付，并强化预售资金监管、报市级部门备案后，项目可在2027年底前按照原有条件申请预售。

　　9月24日，北京市住房和城乡建设委员会、市规划和自然资源委员会、国家金融监督管理总局北京监管局、市住房资金管理中心联合发布《本市贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（下称《实施意见》），提出上述内容。《实施意见》自发布之日起施行。

　　此前8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，将商品住房预售门槛统一提高至主体结构封顶，并明确新出让土地项目以及已拿地但尚未取得建设工程规划许可证的项目优先选择现房销售；此前已经取得建设工程规划许可证的项目继续执行原有预售政策。（详见财新网报道《数万亿元预售资金推迟到账 房企开发资金链条如何重构？》）

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“已拿地、未取规证”的项目在拿地时，是按照原有制度安排开发进度和资金，如果这类项目直接切换至封顶预售，原有工程和财务节点都会受到影响。北京设置过渡期，既考虑了这部分项目的现实情况，也给出了明确的切换期限。

　　不过，过渡的只是预售门槛，资金规则不再沿用旧制。

　　《实施意见》明确，适用过渡安排的项目，也要把全部预售资金存入北京市住房资金管理中心监管账户。重点监管额度要覆盖项目全部剩余工程建设费用，以及红线外由开发企业承担的市政工程费用，以保障项目完成竣工验收，确保水、电、气、热等配套设施达到交付使用条件。

　　入账资金超过重点监管额度后，房企可以按照建设节点申请支取相应建设资金，也可以申请支取超过重点监管额度的部分。

　　这意味着，过渡项目虽然可以在2027年底前按照原有工程进度条件申请预售，但预售所得资金的使用受到更严格约束，更多资金将锁定用于项目自身建设和交付。中指研究院指出，重点监管额度如何测算、不同建设节点如何支取等，有待后续监管办法进一步明确。

　　相比预售资金监管，更直接影响房企资金回笼的是按揭贷款发放节点。北京明确，对于8月28日以后取得预售许可证的项目，个人住房商业贷款须待项目竣工备案后发放，住房公积金贷款同等执行，并通过受托支付方式进入预售资金监管账户。

　　市场机构克而瑞研究中心9月24日发布的研报测算称，主体结构封顶通常对应工程投资完成约60%至65%。在封顶至竣工验收之间，项目可能还需要6至18个月完成机电安装、外立面、园林及验收等工程。

　　过渡项目按照原有条件申请预售，表明销售节点仍在封顶预售之前，开发商可以更早获得购房者首付款等资金；但按揭贷款等到竣工备案后发放，意味着从预售到竣工备案之间的建设资金，更多依赖开发贷款和房企自有资金。

　　李宇嘉认为，按揭回款节点后移后，开发贷款能否按照项目建设周期持续足额投放，将直接影响后续建设资金的接续。

　　除了销售回款整体后移，北京市还也延长了新出让住宅用地的土地价款支付周期。根据《实意见》，针对8月28日以后发布出让公告的商品住宅用地，土地出让价款可以分期缴纳，土地出让合同签订后30个自然日内支付比例不低于总价款的50%，剩余价款最长可在合同签订后两年内缴清，且不计利息。

　　8月28日全国新规出台后，各地都在研究地方实施细则。克而瑞研报显示，截至9月24日，武汉已有政策讨论稿在业内流传；广州9月上旬召集多家房企就实施细则座谈，南京也就现房销售方案展开研讨。