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L’immobilier logistique a depuis quelques années détrôné le bureau dans le cœur des investisseurs. Mais les chiffres pour 2025 et 2026 montrent que le marché marque une pause. Les nouvelles constructions se raréfient, le taux de vacance augmente légèrement, mais les taux de rendement restent relativement attractifs. Le marché se concentre-t-il pour mieux rebondir ? Réponse avec les analyses et conseils de cinq professionnels, du broker au conseiller en gestion de patrimoine en passant par l’investisseur institutionnel.

Par Fabien Humbert L’immobilier logistique a tout l’air d’être arrivé à un point de bascule. Soit il continue de performer, soit il entre dans une spirale de baisse, soit, et c’est ce qui paraît le plus probable, il a atteint un plateau. Selon Cushman & Wakefield, 2,9 milliards d’euros ont été investis en immobilier logistique en France au premier semestre 2026, dont 78 % pour une seule opération, le rachat de la foncière Proudreed par le fonds américain Blackstone pour 2,3 milliards d’euros.

Dans le même temps, CBRE comptait 1,5 million de m² d’entrepôts loués sur six mois, en retrait de 13 % sur un an et de 26 % par rapport à la moyenne quinquennale. « On estime que le marché industriel, logistique et locaux d’activité confondus, devrait atterrir en 2026 autour de 4,5 milliards d’euros, contre 4,4 milliards en 2025, un peu plus de 5 milliards en 2024 et 6 à 7 milliards les années antérieures », résume Simon-Pierre Richard, Head of Industrial & Logistics properties de JLL France. « En volume, l’année est stable.

Sauf que c’est l’arbre qui cache la forêt, car une seule transaction a capté plus de 50 % du marché. » Côté demande de construction de nouveaux entrepôts ou centres logistiques, le ralentissement est là. « Nous nous sommes très bien portés jusqu’en 2025.

Depuis le début de l’année, on sent le ralentissement. Quand la consommation recule, il n’y a plus besoin de nouvelles surfaces, les existantes suffisent. Le taux de vacance des entrepôts tournait entre 5 et 6 %, un niveau sain qui justifiait de continuer à construire. Il est monté à 8 % », constate Clément Theillay, directeur d’activité rénovation chez GSE, contractant global qui revendique une part de marché de 30 à 40 % des entrepôts construits ou rénovés en France.

La note trimestrielle « REview Logistique France, T1 2026 » de BNP Paribas Real Estate, publiée en avril 2026, situe pour sa part la vacance à 6,5 %. Quel que soit le chiffre, il est plus élevé qu’à aucun moment depuis des années.

Les capitaux continuent pourtant d’affluer Ce ralentissement n’entame pas la conviction des investisseurs que le marché est sain. D’abord parce que l’économie réelle a besoin d’immobilier logistique. Tout produit consommé ou presque passe désormais par un entrepôt. Vient ensuite la rareté foncière, entretenue par la loi Climat et résilience, et l’objectif de zéro artificialisation nette, qui limite l’offre future et protège la valeur de l’existant. « On a en ce moment un marché locatif assez faible, mais un marché faible génère quand même plus de 3 millions de m² de transactions par an. Et les freins à la croissance de ce marché sont des freins positifs pour un investisseur : l’offre nouvelle est excessivement limitée, il est très difficile de construire, il y a de moins en moins de foncier. Ce déséquilibre entre l’offre et la demande fait que les loyers ont tendance à augmenter », explique Simon-Pierre Richard.

De fait, malgré la chute des volumes, le loyer prime atteint 89 euros par m² et par an en Île-de-France et 71 euros à Lyon, un niveau en légère hausse, selon CBRE.

Les institutionnels y ajoutent une lecture de long terme. Chez Groupama Immobilier, qui investit dans les entrepôts et les plateformes logistiques à travers sa filiale Groupama Gan REIM, la logistique constitue une classe d’actifs de diversification au sein d’un portefeuille immobilier. « Ce n’est pas une diversification opportuniste née des difficultés récentes du marché du bureau, ni une valeur refuge : c’est une conviction construite », assure Édouard Blin, directeur de l’Asset Management Tertiaire de Groupama Immobilier. « La logistique bénéficie de tendances structurelles favorables : recomposition des chaînes d’approvisionnement, besoins de proximité, développement du dernier kilomètre.

Mais elle possède aussi ses propres risques : profondeur du marché locatif, obsolescence technique, contraintes environnementales et évolution des outils industriels des utilisateurs qui nécessitent un vrai travail d’anticipation. » Des opportunités malgré la concentration du marché Le marché français est dominé par des plateformes mondiales et des fonds de private equity, et l’été 2026 a accéléré le mouvement de concentration déjà en cours. Prologis, leader mondial, a obtenu en juillet l’accord du britannique Segro pour un rachat de 14,3 milliards de livres.

Argan, le pure player français coté, doit fusionner avec le belge WDP pour former une plateforme de plus de 13 milliards d’euros, et quittera la Bourse de Paris au premier trimestre 2027. Blackstone, déjà propriétaire de Logicor et Mileway, s’est offert Proudreed. « Le marché industriel français, comme le marché européen, est excessivement international. Les opérateurs français comme les SCPI ont toutefois été actifs, plutôt sur de petits volumes, mais leurs besoins de distribution font qu’elles se sont détournées du marché hexagonal pour aller sur d’autres marchés européens, où les rendements sont plus intéressants », observe Simon-Pierre Richard. Un mouvement qui se lit aussi chez les constructeurs. « Jusqu’à l’année dernière, 70 % de nos clients en construction neuve étaient des développeurs-investisseurs.

Cette année, on tend vers un équilibre à hauteur de 50-50 entre les demandes utilisateurs et développeurs. Non parce qu’il y a plus de demande d’utilisateurs, mais parce qu’il y a moins de demandes d’investisseurs. Ils reculent parce que la rentabilité des projets diminue : le foncier se raréfie, le coût de construction augmente, la réglementation impose des bâtiments plus verts, et surtout, les taux d’intérêt sont au plus haut. Des taux qui passent les 4 % viennent tout de suite impacter fortement les rentabilités des projets », détaille Clément Theillay.

Face aux géants du secteur, les institutionnels français jouent notamment sur la granularité pour continuer à investir. Groupama Immobilier a réalisé cette année, pour le compte de l’OPPCI Groupama Gan Logistics géré par Groupama Gan REIM, l’acquisition de sept actifs auprès de Vectura pour près de 46 millions d’euros net vendeur. La signature d’un huitième actif est prévue d’ici fin 2026.

Cette opération fait suite, entre autres, à l’acquisition en 2021 de quatre plateformes logistiques auprès d’Argan. « Notre objectif n’est pas de battre les plus grands acteurs internationaux sur leur terrain en déployant davantage de capitaux qu’eux.

Nous sommes un investisseur de long terme et nous connaissons très bien le marché français, notamment en régions. Nous pouvons travailler des opérations plus granulaires, dont la taille ou la localisation ne correspondent pas nécessairement aux stratégies des grandes plateformes », explique Édouard Blin.

Des rendements en baisse, mais toujours intéressants Les rendements proposés varient d’abord avec le risque encouru. « Les actifs prime très bien localisés, récents ou neufs et loués sur le long terme, doivent pouvoir se traiter entre 5 et 5,25 %.

Sur des bâtiments plus vieux, dotés de baux plus courts, de l’asset management et des travaux à faire, on arrive vite autour de 6 %. Sur des bâtiments vides ou avec une zone de risque locatif nettement plus importante, le marché va s’exprimer à 7 % ou au-dessus », détaille Simon-Pierre Richard. Le développement neuf obéit à une autre arithmétique : selon GSE, un investisseur attend 6,5 à 7,5 % de rentabilité sur un projet, or, avec les taux actuels, les projets sortent à 5 ou 6 %, et ne se font pas. Les petites surfaces régionales portent elles aussi le marché et apportent des rendements attrayants. Sogenial Immobilier y trouve ses meilleurs taux : sa SCPI Cœur de Régions (441 millions d’euros de capitalisation) compte environ 22 % de locaux d’activité. « L’activité, c’est le couteau suisse de l’entreprise : on peut y faire du stockage, de la production, de la vente. Ce sont des actifs plus petits, souvent sans quai pour poids lourds, plus accessibles pour les PME et les TPE que la logistique parce qu’ils n’offrent pas les mêmes services et les mêmes surfaces.

Nous allons chercher des taux au-dessus de 7 %, voire au-dessus de 8 % suivant les emplacements », indique son président, Jean-Marie Souclier. Cœur de Régions a distribué 6,20 % en 2025. Fenêtre d’opportunité ou attentisme ? Est-il urgent d’acheter, de vendre ou d’attendre ?

Les avis divergent selon les métiers des interlocuteurs. Le constructeur attend de voir : « Il y a une convergence d’opinions pour dire que ça devrait reprendre sur 2027-2028, sous réserve du contexte géopolitique. S’il n’y a pas de stabilité et de vision plus dégagée, on pourrait perdurer dans ce schéma plus longtemps », estime Clément Theillay. « Le secteur a bien résisté à la crise immobilière, mais c’est un actif comme un autre, tout ce qui monte peut redescendre.

Ce peut être un bon moment pour entrer, mais dans dix ans, sera-t-il toujours bon d’y être ? C’est là où je ne sais pas », admet quant à lui Simon Mallette, associé du cabinet Gefinéo, qui investit pour le compte de ses clients particuliers. De son côté, l’assureur parie sur le temps long. « La correction des valeurs recrée des situations intéressantes, mais le coût du capital et le niveau du taux sans risque nous imposent une discipline forte sur la prime de risque immobilière. Notre avantage est un horizon de détention long : nous n’avons pas besoin d’acheter parce que le marché monte ni de vendre parce qu’il corrige.

Nous pouvons attendre que le couple rendement-risque redevienne suffisamment attractif. Une baisse de prix n’est pas en soi une opportunité, mais elle le devient lorsque la correction rémunère réellement le risque », conclut Édouard Blin.

Dans un marché où les géants font les volumes, la patience est devenue une stratégie et une vertu cardinale.

2,9 milliards d’euros ont été investis en logistique au premier semestre 2026, dont 78 % pour le seul rachat de Proudreed par Blackstone.

1,5 million de m² ont été placés sur la même période, en retrait de 13 % sur un an. Le taux de vacance des entrepôts de classe A et B est monté à 6,5 %, après des années sous 5 %.

Le loyer prime atteint 89 €/m²/an en Île-de-France et 71 € à Lyon, en légère hausse. Deux opérations géantes ont été annoncées à l’été 2026 : Prologis-Segro pour 14,3 milliards de livres, WDP-Argan pour plus de 13 milliards d’euros.

Sources : Cushman & Wakefield (2,9 milliards d’euros), CBRE (1,5 million de m², loyer prime), BNP Paribas Real Estate (vacance). Le parc français compte des milliers d’entrepôts antérieurs aux années 2000, quand la réglementation des installations classées pour la protection de l’environnement n’existait pas sous sa forme actuelle. « Un entrepôt ne peut être exploité que s’il a les autorisations. La mise aux normes ICPE est l’aspect numéro un de toutes les rénovations d’entrepôts.

Des bâtiments anciens bénéficiaient d’une antériorité, mais, dès qu’on change la typologie d’exploitation, on ne peut plus s’en servir et on doit se mettre en conformité », explique Clément Theillay, chez GSE. S’y ajoutent la décarbonation et les économies d’énergie demandées par les utilisateurs, et, pour les foncières, la loi LOM, la loi Climat et résilience et la taxonomie européenne. « Le seuil économique est connu : dans les projets que nous étudions, la rénovation coûte en moyenne entre 20 % et 40 % du prix du neuf. Au-delà, il devient souvent plus intéressant de déconstruire et reconstruire, parce qu’on peut rendre un bâtiment conforme sans qu’il reprenne trente ans de durée de vie.

Un utilisateur raisonne généralement sur une rentabilité de cinq à dix ans, une grosse foncière peut se projeter sur une durée de vingt ans », poursuit Clément Theillay. Pour l’investisseur, le sujet se traite en amont du chantier. « On associe encore souvent l’obsolescence à l’âge d’un bâtiment.

Pour nous, ce n’est pas un âge : c’est l’écart entre ce qu’un bâtiment offre et ce que son marché demande. Le rôle de l’asset management est d’identifier ces écarts suffisamment tôt.

Lorsque l’obsolescence se traduit déjà dans la vacance ou dans les expertises, une partie de la valeur a souvent déjà été détruite », insiste Édouard Blin, directeur de l’Asset Management Tertiaire de Groupama Immobilier, qui examine la modularité des bâtiments dès l’acquisition. Sogenial pousse la logique jusqu’au terrain : à Chambéry, son immeuble loué à Enedis dispose de 5 000 m² de constructibilité résiduelle sur 7 300 m², de quoi presque doubler la surface locative si, un jour, le locataire part. Pour un particulier, l’entrepôt s’achète par la pierre-papier, et deux professionnels du secteur n’en tirent pas la même leçon.

Côté gérant, Sogenial Immobilier revendique un opportunisme sans quota. « Nous ne fixons pas de ratio d’investissement dans nos SCPI. Cœur de Régions a un peu plus de bureaux en ce moment parce que la crise a offert de belles opportunités, Cœur d’Europe plus de commerce. Nous ne nous mettons pas de limites, pour pouvoir choisir les bonnes stratégies, les bons endroits, la bonne classe d’actifs », explique Jean-Marie Souclier, qui privilégie l’activité à la logistique pure, plus flexible. « Si l’entreprise change, elle peut mettre plus de production, plus de stockage, plus de bureaux, sinon nous relouons assez facilement. » Côté conseil, Simon Mallette, associé du cabinet Gefinéo, dont 43 % des clients sont des professions libérales, tempère l’enthousiasme. « Les SCPI logistiques se sont développées post-Covid. J’ai de la difficulté à investir principalement dans quelque chose de très sectorisé quand il n’y a pas d’historique long, parce que c’est l’historique qui montre comment la gestion se passe lors des crises.

Dès qu’on va chercher une SCPI diversifiée, on a de la logistique. Il en faut, mais pas que ça. » Son critère décisif n’est pas l’actif lui-même, mais le gérant de la SCPI : « Il faut des gestionnaires opportunistes, qui savent quand vendre, quand acheter et quand arrêter de collecter. La plupart continuent de collecter même s’ils n’ont rien acheté. C’est le gros problème. » Reste le choix du support : en direct, une SCPI européenne offre des revenus presque neutres fiscalement ; en assurance-vie, les revenus des premières années échappent quasiment à l’impôt et le placement se transmet. Deux options, selon que l’on veut des revenus ou aussi un héritage.