资料图：杭州一楼盘。图：视觉中国

　　【财新网】决策高层于8月28日启动商品住房销售制度改革。截至目前，全国已有七个城市落地实施细则，包括北京、上海、广州、深圳四个一线城市，武汉、天津、杭州三个强二线城市。其中，杭州和深圳于10月15日同日发布文件。

　　市场机构克而瑞研究中心在10月15日的报告中指出，七城的细则框架相近，执行条款差异主要集中在过渡期松紧、封顶认定口径、现房定金上限、资金监管释放机制、土地缴付期限等多个细分维度上。

　　市场机构“丁祖昱评楼市”于10月16日发布报告认为，这些执行层面的差别决定了2027年之后各城市的新房供应节奏，也会影响房企在不同城市开发单个项目时的现金流承压程度。

　　以现房销售环节为例，杭州规定，房企在实行现房销售备案时，若抵押权人同意销售抵押房屋，房企在办理现售备案证时应提交同意证明文件。房企应公示房屋抵押状况，并在认购协议中明确房屋抵押状况，承诺抵押注销期限，在房屋及建设用地使用权抵押注销后，房屋买卖方可完成合同备案手续。

　　深圳则要求，开发企业在实行现售备案后，在售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等情形。

　　住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局在8月28日发布的《关于完善商品住房销售制度的通知》中明确提出，房企完成项目竣工验收等事项后进行现售备案，所销售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等限制交易的情形，确保土地房屋权属清晰。

　　在已经出台地方细则的城市中，深圳等五城在这一条款设置上对标顶层政策，均要求现售房源及相关土地使用权须解除抵押或查封等情形后方可入市销售；杭州和武汉两城开了“口子”，允许现售项目有条件带押销售，但网签必须在抵押注销后才能进行。

　　待售房屋及建设用地使用权是否需要先解押，直接关系到项目开发贷的偿还安排。据财新了解，在原来预售制下，开发商通常先凭借抵押土地向银行申请开发贷，后续追加在建工程作为抵押物；部分银行在项目预售之后默许抵押物悬空，仅对贷款资金流向进行监管。在项目申请预售许可证时，房企要么筹措过桥资金解押整个项目，要么与银行私下商议暂时解除在建工程抵押，待办理完预售证再重新执行抵押。

　　深圳等城市要求现售项目解押销售，这意味着，除非银行接受项目销售之后抵押物悬空，贷款仍可存续的操作，否则房企必须赶在项目销售之前筹集资金，偿还开发贷款，开发商的资金压力随之上升。

　　杭州和武汉的细则允许开发商跳过项目销售前集中解押的环节，在网签时再按套解押，企业的资金压力一定程度上得以缓释。

　　值得关注的是，为了配合销售端改革，杭州细则在供地端也配套了多项安排。当地一方面与顶层政策规定接轨，允许土地出让价款按国家规定分期缴纳；另一方面提出探索开展按分户土地使用权集合办理开发贷款抵押登记。项目公司以土地使用权抵押申请开发贷款时，可按套设定土地使用权益，编制不动产单元代码，办理抵押登记。

　　根据自然资源部要求，分期缴款土地在出让价款缴清后，方可办理土地使用权证书。一名熟悉房地产融资端的业内人士告诉财新，在过往实操中，开发商必须在项目取得土地使用权证书之后，抵押整体土地使用权申请开发贷，后续再整体解押。杭州新政实质上是允许分期缴款土地项目在取得土地使用权证书之前，通过拆分土地使用权份额办理抵押登记，同时通过按套设定土地使用权益，便利销售后按套解押。

　　此外，杭州在细则中还明确支持项目分期开发，并分期办理建设工程规划许可、建筑工程施工许可、商品房预售许可和竣工验收备案。实行分期开发的项目，在取得建设工程规划许可之后，即可预编不动产登记单元号，办理房地预登记证明，凭预登记证明分期分栋办理已缴清土地出让金部分的商品住房销售手续。

　　不过，细则同时规定，房企在申报项目规划方案时就应明确分期开发计划、开发范围、建设规模和配套设施等内容，并完成项目备案。分期开发应当优先安排基础设施和公共服务设施建设，满足道路、供水、电力、燃气、通信、消防等市政公用服务设施接入条件，确保分期工程交付后具备完整使用功能。

　　上述业内人士提到，此前项目若尚未取得土地使用权证书，无法进入报建及销售等一系列后续流程。杭州的条款表明，即便土地价款尚未全部缴清，项目后续开发及销售相关手续也能顺利衔接。