文｜财新周刊 王婧

为推动旗下广州国际轻纺城申报不动产REIT，凯华集团在2026年8月提前办理了土地续期。这宗商业用地的使用权原定于2043年到期，距今还剩约17年，已无法满足REIT申报对底层资产存续年限的要求。

8月18日，广州市规划和自然资源局披露，经市政府专题审议批复，凯华集团已签订续期合同，并足额缴清土地出让金。广州首个大型商业用地使用权续期项目就此落地。

9月24日，以轻纺城AB区为底层资产的华夏凯华封闭式商业不动产证券投资基金获深交所受理。不过，各方都未披露续期年限和补缴土地款数额。

商业用地中，零售用地的法定最高出让年限为40年，办公用地则为50年。商业地产服务与投资管理公司仲量联行评估咨询服务部资深董事韩晶告诉财新，20年是商业不动产在估值层面的“理论拐点”：剩余年限一旦进入20年以内，资产价值折损将随着年限缩短进一步加速。融资方和投资者也会根据贷款期限、持有周期和退出安排，提出不同要求。

其他用途的土地也遵循同样的价值规律。按国务院1990年发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，土地出让年限按用途设定上限：居住用地70年；工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地，以及综合或其他用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年，具体以出让合同为准。

《城市房地产管理法》规定，非住宅土地使用权届满后需要继续使用的，可以申请续期。对企业而言，真正左右投资决策的，并不只是“到期后能不能续”，而是实施细节，例如何时可以提前申请、一次能续多少年、要补多少钱、价款如何付。

轻纺城项目落地前三个月，广州把答案写进制度。5月12日，该市规划和自然资源局发布《广州市工商业用地使用权续期管理试点方案》，较为系统地明确了提前续期、到期续期和历史逾期项目的申请条件，并对续期年限、地价计算、产业审核和付款方式作出规定。

7月31日，上海也出台了《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》，明确提出“以续期为常态、不续期为例外、根据企业需求应续尽续”。

上世纪90年代初出让、年限仅20年或30年的工业和商业用地，已经陆续到期；90年代至本世纪初入市的期限更长的商场、写字楼和工业园，也正逼近剩余20年上下的估值关口。

仲量联行在2026年9月发布专项研究称，2025年至2035年，全国将有超过120万宗非住宅用地到期，其中北、上、广、深四个一线城市占比超过18%。

国家层面正持续推动工商业土地续期制度。2024年7月，党的二十届三中全会提出“制定工商业用地使用权延期和到期后续期政策”。2025年9月，国务院在全国十个地区启动要素市场化配置综合改革试点，提出探索开展工商业用地使用权续期试点。2026年3月发布的“十五五”规划纲要进一步提出“完善工商业用地使用权续期法律法规，依法稳妥推进续期工作”。

如今，一些地方政府给出了具体计算公式，企业拿出了真金白银，银行、机构投资者和评估机构也开始把土地使用权续期写进融资、交易和估值模型。

续期不必等到期

广州轻纺城项目提前17年完成土地续期，表明土地续期不必等到真正“临期”，符合条件的项目可以提前处理。

实际上，广州试点方案将续期申请分为到期、提前和逾期三类。其中使用年限已经过半、距离届满仍有一年以上的项目，可以提出续期申请。

上海同样开辟了提前通道。方案规定，剩余年限不足原出让年限一半，且经营状况、用地绩效和长期投资计划符合要求、被认定为优质项目的，可以提前申请；对于拟发行REITs等特殊项目，续期年限还可以结合实际需要确定。

在规则出现前，土地续期多以个案处理。据财新了解，深圳、天津等地此前都出现过土地续期或者延长使用期限的项目，案例多依附于历史用地处置、城市更新或者单个项目协调。

广东宝城（福田）律师事务所主任李清泉曾为深圳自然资源、城市更新及土地整备相关部门提供法律顾问服务。他告诉财新，“一事一议”的问题在于，个案很难成为后来项目可以直接参照的规则，企业无法预判何时能申请、一次能续多少年、要满足哪些条件，也难以据此安排长期投资和融资。

“与其把问题一直拖到最后，不如尽可能提前形成稳定预期，给企业吃一颗定心丸。”他说。

韩晶认为，在采用“一事一议”模式的地区，从目前的案例看，政府往往倾向于在土地临近到期时才明确是否可以续期，而且更倾向于先续10年或20年，之后根据市场变化、产业政策和项目后续表现决定下一步。广州、上海政策出台后，企业有足够时间根据现行规划、经营状况和产业条件判断是否续期，而不必把不确定性留到期限届满。

“对商业不动产而言，若等到土地真正到期时再处理，时间上往往已经太晚了。”韩晶称。仲量联行在专项研究中将20年称为“市场注意力阈值”：土地剩余年限进入15年至20年区间后，融资、REITs适配和长期改造回收期通常会更加敏感。

投资人的持有期限还有可能导致敏感时点的进一步前移。仲量联行评估咨询服务部资深董事喻伟告诉财新，对于通常持有五至七年的财务投资者，剩余约25年的物业仍然“可以接受”，因其退出时土地剩余年限还有约20年；但对于REITs、保险资金等长期资本，同样剩余25年，土地年限可能是投资判断不能忽视的要素。

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融资端的期限约束更加直接。2026年8月，国家金融监督管理总局发布《商业地产贷款管理办法（试行）》。其中规定，经营性物业贷款期限一般不超过10年、最长不超过15年，贷款到期日应至少早于承贷物业产权证到期日5年。按最长15年贷款期限倒推，物业剩余产权年限至少需要20年。

大型改造同样要算期限账。喻伟称，若一项只剩15年的物业要大规模改造，业主首先要判断投资能否在现有土地期限以及可预期的后续使用期内收回。

港资开发商太古地产以长期持有和运营商业地产见长。该公司告诉财新，商业地产“长期运营、价值慢增”，顶级商圈培育、旗舰品牌入驻和重大投资回收往往需要十年甚至数十年，剩余土地年限不足15年的项目，还可能难以满足大型主力租户对经营周期的要求，“目前北京、上海等核心商圈部分早期项目已出现续约谈判难度上升、商户观望情绪加剧的情况”。

这些约束并不会因为有了续期规则而消失。变化在于，企业有了机会在它们触发实际问题之前着手应对。提前续期从一种需要协调的特殊安排，变成具有明确申请时点和审核条件的制度化通道之后，土地续期可以与融资和资本运作的时间表直接衔接，而不再是产权届满时的善后事项。

续期如何定价

提前续期不是土地年限简单“刷新”。广州明确，新增续期年限从原土地使用年限到期次日起算，剩余年限与新增年限之和，也不得超过法定最高出让年限。企业真正需要确定的是续期年限和价格。

仲量联行在专项研究中称，续期政策对商业不动产估值最大的改变，是把一个难以定价的远期风险，逐步转化为可以进入现金流模型的续期成本、时间和条件。政策越明确，估值越清晰。

广州市规自局提出了“地价年限差异化标准”：续期年限结合产业生命周期、产业布局规划、经营期限和申请人意愿综合确定；土地价格根据用途、续期年限和企业产业表现分别计算。

对于商业服务业用地，续期年限和价格都与项目投资强度挂钩：达到规定要求的项目，一次最长可以续20年；未达标项目最长续10年。在价格上，达标项目可以按折算后计价基础的70%计收，未达标则不享受折扣。

商服用地的计价基础是“标定地价”。简单来说，政府会在一定区域内选取用途、容积率、使用年限等条件明确的标准宗地，评定其土地价格，其他项目再结合与标准宗地之间的差异进行修正。

“在实际操作中，通常就是选项目附近三到五宗标准宗地的市场价格，取其平均值，再进行一定修正，作为该项目土地续期的计价基础。”一名熟悉广州商业地产的人士称。

广州的计算逻辑可以简化成两步。以一宗40年期的商业用地为例，如果只续10年，先按10年占40年的比例，即四分之一，折算相应土地价格；项目达到投资强度要求的，再按70%计收。也就是说，广州这笔“续期账”主要看三个变量：续多少年、这块地的标定地价是多少、项目是否达标。

工业用地的计价逻辑类似，但计价基础改为“基准地价”，并以用地面积计算。企业的土地利用绩效同样会影响续期价格和年限。基准地价大致可以理解为土地价格“底表”，官方按照不同区域和不同用途，分别给出商业、工业、住宅等土地的平均价格，作为土地评估和计价的参考。

“原来缺少明确规则时，市场参与者往往处于猜测甚至博弈的状态。”韩晶称，过去投资者只能对未来续期价格进行多种假设，如今政策透明度提高，土地年限带来的不确定性开始可以进入估值模型。

两个月后上海政策出台。券商申万宏源发布于8月19日的研报认为：广州方案更接近一套精细列明业务环节的“操作手册”；上海侧重搭建制度框架，在明确市级规则后，将更多具体执行裁量留给区级。

上海新规首先划出价格底线。续期土地价格不得低于地块所在区域基准地价的70%；在这一底线之上，各区建立“绩效与地价”挂钩机制，经集体决策确定具体价格。其中，产业用地主要结合产业类型和综合绩效，商办项目还要参考区域一级土地市场价格以及资产市场化融资等情况。

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两地政策虽然都出现了“70%”，但含义并不相同——广州的70%是符合条件的项目可以直接代入公式的计价系数，上海的70%只是价格不能突破的下限。

仲量联行认为，广州项目可以围绕标定地价、续期年限和绩效系数，测算出较为明确的成本；上海项目在获得项目批复或主管部门明确意见以前，更适合测算价格区间。

从续期年限上看，广州更强调按照企业绩效分层设定上限，上海更强调弹性。对一般工业项目，上海原则上不一次续满法定最高年限，而是按产业项目的实际需要确定较短年期，通常为20年；国家或市级重大产业项目可以获得更长年限。

香港镜鉴

“续期成本”很快成为市场争议的焦点。前述熟悉广州商业地产的人士以荔湾区某大型商业体举例称，企业根据前述规则进行内部测算，如果续期20年，需要补缴土地价款约4.2亿元，大约相当于该商业体过去2.5年的全部租金收入，“远超我们的预期”。

多名受访人士告诉财新，市场对广州和上海的土地续期成本高度敏感，还与一个历史上广泛接受的价格锚点有关。

深圳是改革开放的先锋，早在上个世纪80年代，该市划拨了部分经营性土地，其中商业用地使用期限仅20年、工业用地30年。该市在1992年出台《深圳经济特区土地使用权出让办法》，搭建土地有偿出让制度，其中规定，工业和商业服务业用地最高年限均为30年。直到1995年，深圳才将土地出让年限与全国性法律接轨。

这批早期的短年限土地最先遇到续期问题。2004年，深圳出台《深圳市到期房地产续期若干规定》，明确符合条件的项目可以在法定最高使用年限的剩余范围内继续使用土地，补缴地价以相应用途公告基准地价的35%为基础，再按照实际续期年限折算。

在大多数情况下，“35%”针对的是早期特殊的经营性划拨用地，并非依照普通程序出让工商业土地普遍适用的续期价格。韩晶称，这一系数不能直接与当前广州、上海的续期规则横向比较，“但问题在于，这个数字已经被人们记住了”。

前述熟悉广州商业地产的人士亦称，市场确实据此形成了一定的成本预期。而广州、上海细则出台之后，“普遍觉得很贵”。

太古地产称，现行续期规则下，相关地价基准最高折让约30%；而近期部分公开招拍挂综合用地中的商业部分价格，相较相关价格基准可能出现约40%的折让。太古认为，续期计价参数能否充分反映当前土地市场的实际成交水平，值得观察。

一些企业更在意付款节奏。广州原则上要求续期土地出让金在合同签订后30日内一次缴清；经批准分期的，首期不得低于50%，余款一般需在一年内付清。上海的要求类似，即一个月内支付50%，其余价款原则上在一年内缴清。

前述熟悉广州商业地产的人士称，商业物业运营企业还要持续承担经营、改造和资本支出，如果未来10年甚至20年的土地使用成本集中在一两年内支付，对现金流的冲击“非常直接”。

太古地产、新鸿基地产、领展等港资企业长期布局广州核心商圈。对这类长期持有型业主而言，土地续期需要与数十年的运营、改造和现金流安排相匹配。内地与香港模式对照，是它们研判政策的出发点之一。

香港自1997年起形成较为稳定的续期政策。对于原租契没有约定自动续期权的一般商业、住宅和工业用地，政府可在租契届满时批准续期；获准后，租契通常延长50年，业主无须另行补缴地价，而是按政府评定的物业年度租值的3%逐年缴纳政府地租。

换言之，香港不要求业主一次性支付未来数十年的土地续期成本，而是将这笔支出摊入后续经营期，并随着物业租值变化逐年调整。

2024年7月生效的《政府租契续期条例》进一步将这一安排法定化、程序化。按照新机制，地政总署一般会在租契到期前大约六年就刊登“续期公告”；除被列入“不予续期列表”的租契外，适用租契可直接续期50年，业主不需要逐一签订新的续期文件。这意味着，若租期到期后不予续期，企业可以提前六年就做出安排。

韩晶称，两套制度建立在不同的土地管理逻辑之上，很难简单比较优劣。广州、上海的续期机制同时承担了重新审视土地利用效率和公共土地收益的功能，并非单纯延长土地使用权。

短年期资产重估

上海新世界大厦项目正在推进公募REIT发行，成为观察土地续期如何影响商业物业估值的一个样本。

上交所在9月19日披露的“广发新世界封闭式商业不动产证券投资基金”申报材料显示，截至2026年3月末，底层资产上海香港新世界大厦的账面价值约为21.68亿元。戴德梁行给出的评估值达45.68亿元，评估增值率为110.69%。

账面价值记录的是企业财务报表中的资产价值，而评估值更多体现资产未来经营能力。“收益年限延长”是评估增值的重要原因之一。

据申报材料，该项目现有土地使用权将于2044年12月1日到期，以评估基准日计算，剩余约18.67年。黄浦区规划和自然资源局出具初审意见，拟延长使用权20年至2064年；项目暂按补缴土地价款及相关税费约10亿元测算，最终金额仍待核定。

估值变化揭示了土地续期对商业物业价值的双重影响：新增土地年限带来更长的经营现金流，但同时也对应新的土地成本，以及老旧物业后续改造投入。

投资决策需要综合衡量成本与收益。“并不是续得越长越好，也不是越短越好，而是要在某个点上达成平衡。”喻伟称。

资产类型不同，续期成本压力也不一样。申万宏源对上海部分已上市公募REITs进行测算发现，商业和办公物业由于土地价值较高，续期成本更容易影响资产回报；产业园、仓储物流项目的土地成本相对较低，受到的影响相对有限。

对商业物业而言，续期成本最终能否被消化，取决于资产本身的经营能力和现金流水平。对于租金稳定、区位优越的项目，新增土地年限可能帮助资产释放更长期收益；而对于经营能力较弱、需要持续投入改造的项目，续期成本可能进一步压缩回报空间。“未来老龄化商业物业之间的分化会更加明显。”喻伟说。

这种变化已经传导到交易市场。据业内人士透露，有的上海投资者主动寻找土地年限偏短的办公楼项目。喻伟介绍称，过去，一些机构看到剩余年限低于20年或25年的物业，往往会直接回避；如今，既然续期路径和成本可以测算，尚未完成续期的项目反而可能提供议价空间。投资者可以通过较低估值买入，再通过续期、资本开支和运营改造提升资产价值。

值得注意的是，并非所有项目都能顺利续期。广州和上海的试点规则均明确，土地续期需要满足规划、产业和履约等条件。不符合规划要求、属于禁止类产业、存在土地闲置、违法违规用地或严重违反土地出让合同约定等情形的项目，不予续期。

2025年发布的新版《国有建设用地使用权出让合同》示范文本明确了土地续期与规划调整之间如何衔接：因社会公共利益未获续期的，土地使用权收回并按照约定处理地上建筑物；土地使用期间规划调整的，已有建筑物原则上不受影响，后续改建、翻建和重建则按照届时规划执行。

清华大学建筑学院教授田莉认为，企业依据既有合法规划取得土地并长期经营，由此形成的既有权益，不应因多年后的规划变化简单归零；但如果续期后涉及改变用途、提高容积率或者拆除重建，则属于新的发展权，应按照新规划条件重新配置。

她提出，若地方政府已经修改规划，但近期尚无明确实施计划，企业仍在原用途下正常经营，政府可以考虑给予一定期限的过渡安排；如果政府已经有明确的收储、城市更新或者公共设施建设计划，则应依法推进退出。

当前各地试点仍处于探索阶段。随着更多土地逼近续期时刻，如何形成更统一、稳定的制度安排，有待更高层级规则进一步明确。广州试点方案约定，如后续国家、省出台的续期出让金计收标准与现行标准不一致并涉及补缴，申请人同意遵照办理。■