【财新网】深圳二手房成交价格在9月同比转增，但近期，房贷贴息政策落地带动低总价房源成交升温，二手房价重回下降趋势。

据财新向业内人士了解，9月，深圳二手住宅实时成交均价一度达到最近一年来新高，约为5.27万元/平方米，环比和同比分别增长2.4%、0.6%；但10月至今，二手住宅实时成交均价较9月全月水平下跌约0.9%，降至约4.8万元/平方米。

市场机构深圳乐有家研究中心统计的数据反映了类似趋势。9月，其在深圳所有门店的二手住宅成交均价约为5.83万元/平方米，环比上涨约0.9%；10月截至20日，均价跌至约5.71万元/平方米，相比9月下降了约2.1%。

“9月均价回升主要由交易结构性因素带动。”一名深圳中介机构高管告诉财新，“当月深圳多数冷门二手盘的成交价格仍处于下跌通道。” 这名高管说，6月，深圳前海桂湾、南山科技园、宝安等片区的三宗宅地均以高溢价成交，短期内带动地块周边购房信心；此外，腾讯位于深圳宝安大铲湾片区的总部基地“企鹅岛”在年内陆续建成使用，企业搬迁也为片区注入新的购房需求。

“这些片区的房价因此出现上涨迹象，比如深圳前海片区一些次新小区9月的成交均价相比年初涨幅高达10%。”他解释称，中高总价房源成交占比提升，拉高了整体二手房成交均价。

“但在房贷贴息新政实施之后，10月以来，深圳总价介于150万元以内的二手房源加速成交，又拉低了整体成交均价。”上述深圳中介机构高管提到。

9月29日，财政部、央行和金融监管总局联合发布通知称，从10月1日起，若居民家庭使用新发放的商业性个人住房贷款购买首套房，所购住房建筑面积不超过120平方米，且总价不超过150万元，可享受年化1个百分点的财政贴息，贴息期限最长五年，单户可享受贴息的贷款规模最高为100万元。（详见财新网报道《个人房贷贴息政策10月1日起实施 哪些首套房可享1个百分点贴息？》）据市场机构深圳贝壳研究院监测，10月1日至19日，深圳总价在150万元以内的二手房成交占比为21.5%，较9月全月提升了1.3个百分点。

尤其是在10月第二周（10月12日至18日），贝壳在深圳所有门店的二手房签约量环比增长11%，创下近五个月周度新高。其中，总价在150万元以内的二手房签约量环比大增26%，涨幅远高于二手房整体成交规模涨幅。

同期，深圳200万元至300万元的低总价二手房成交占比也由9月的23.6%提升至26.9%。而总价在1000万元以上的二手房成交占比仅为3.9%，相比9月下降了1.5个百分点。

一名深圳贝壳系区域负责人提到，近期，即便是在深圳福田核心区域，成交房源也以300万元以内低总价二手房为主，占比约为七成。另一名深圳链家中介人士称，目前，他所在片区成交的二手房总价大多低于200万元。

“房贷贴息政策效应在逐步释放，加上低价刚需房源成交放量，预计10月全月深圳二手住宅实时成交均价跌幅还会进一步扩大。”上述深圳中介机构高管认为。

除了受成交房源价位段的结构性变化影响，当前二手房以价换量的大势亦未改变。“各价位段的房源实际成交单价还在下行。”上述深圳中介机构高管解释说，主要原因在于深圳二手房市场挂牌量居高不下，且近期急于出手的业主增加。

深圳乐有家研究中心提供给财新的数据显示，从9月至今，深圳二手房市场挂牌量每周均微幅增加，最近一周（10月12日至18日）的挂牌量较9月首周（8月31日至9月6日）增长了2.5%。挂牌量上涨意味着深圳二手房供给持续处于高位，业主卖房难度加大。

“从1月至今，在我们公司成交的所有二手房中，‘资不抵债’的房源占比约为4%。”上述深圳中介机构高管透露。所谓“资不抵债”，是指房源成交总价低于业主剩余房贷本息总额，业主在卖房之后还需贴钱还贷。

“这类房源的交易风险较高，老业主大多需要动用自有资金补足差额。但即便必须自行承担房价下跌所引发的亏损，仍有业主希望抓住年内成交量回升的窗口期尽快离场，该现象一定程度上反映了急售业主数量正在增加。”前述深圳中介机构高管称，这类业主往往需要在价格上作出更大让步。

2026年以来，深圳二手房成交量呈现企稳回升态势。据深圳贝壳研究院统计，2026年前九个月，深圳二手房成交量约为5.31万套，同比增长4.4%。

房地产风险于2021年下半年暴露，随后楼市销售持续萎靡不振，深圳市场亦难逃降温趋势。2021年，该市二手房成交量同比“腰斩”53.9%，跌至4.7万套；此后两年，二手房交易持续缩量。2024年和2025年，深圳二手房年度成交量回升至6.4万套、6.8万套。

深圳贝壳研究院院长肖小平预计，2026年，深圳二手房成交量年度增幅大概率能够维持4.4%的水平，全年成交规模可能创下2021年以来的新高。■