DWS-Produkte im freien Fall Offene Immobilienfonds stürzen an der Börse ab Lange wurden offene Immofonds als risikoloser Tages- und Festgeldersatz verkauft, inzwischen scheint das Anlegervertrauen verloren. Wie kritisch die Lage ist, zeigen Datenauswertungen von „Finanztip“, die manager magazin exklusiv vorliegen.

Hannes Breustedt Nach der Rücknahmebeschränkung beim DWS-Flaggschiff „Grundbesitz Europa“ spitzt sich die Krise der offenen Immobilienfonds weiter zu. Eine Analyse des Geldratgebers „Finanztip“ zeigt massive Börsenabschläge gegenüber den offiziellen Rücknahmepreisen der Fondsanbieter. Besonders heftig unter Druck steht die Deutsche-Bank-Tochter DWS.

Anlegerinnen und Anleger können Anteile offener Immobilienfonds bei den Fondsanbietern zurückgeben, dabei gelten allerdings strenge Auflagen wie Mindesthalte- und Kündigungsfristen. Eine Alternative ist der Verkauf über die Börse – dort sind die Preise jedoch im Sinkflug, wie die Auswertung von „Finanztip“ zeigt.

ist Redakteur im Team Geld und Finanzen des manager magazins. Schwerpunkt: Finanzindustrie; er hat besonders Family-Offices und Asset-Manager im Visier.

Demnach hat die Differenz zwischen den offiziellen Rücknahmepreisen der Fondsanbieter und den Zweitmarktkursen Rekordniveau erreicht. Für Kunden wird es damit immer schwieriger, halbwegs unbeschadet aus der Anlageklasse herauszukommen. Zumal eine ganze Reihe von Fonds in diesem Jahr bereits wegen Liquiditätsnöten geschlossen wurde.

Bei den 14 Fonds, bei denen die Rückgabe von Anteilen an die Fondsgesellschaften derzeit noch möglich ist, liegen die Börsenkurse der „Finanztip“-Analyse nach im volumengewichteten Durchschnitt 19,3 Prozent unter den Rücknahmepreisen. Zum Vergleich: Anfang 2026 betrug der Abschlag noch 10,2 Prozent, im Juni 2026 waren es 11,2 Prozent, Anfang 2025 lediglich rund 8 Prozent. Stichtag der jüngsten Erhebung ist der 27. Oktober 2026, 15 Uhr.

„Die immer größeren Abschläge zeigen, wie skeptisch Anleger inzwischen auf die offiziellen Bewertungen der Immobilienfonds blicken“, sagt „Finanztip“-Experte Timo Halbe. „Sie fürchten offenbar weitere Abwertungen oder dass noch mehr Fonds die Rücknahme ihrer Anteile aussetzen.“ Trotz der unvorteilhaften Konditionen rät Halbe Investoren dazu, den Verkauf über die Börse zu prüfen. Sonst gehe man zwei Risiken ein: Der Fonds könne seine Immobilien zwischenzeitlich abwerten, sodass am Ende weniger Geld ausgezahlt wird. Oder er setze die Rücknahme ganz aus.

DWS-Fonds mit 50 Prozent Börsenabschlag Das Debakel der Immobilienfonds , die in der Niedrigzinsära boomten, betrifft längst nicht mehr nur Nischenanbieter, sondern auch die größten Produkte. Beim Marktführer „Deka Immobilien Europa“, einem Produkt der Sparkassen, in dem rund 18 Milliarden Euro Anlegergeld steckt, hat sich die Differenz zwischen Rücknahmepreis und Börsenkurs seit Jahresbeginn auf zuletzt 16,1 Prozent etwa verdreifacht. Der 14,5 Milliarden Euro schwere zweitgrößte Fonds Deutschlands, „hausInvest“ von der Commerzbank-Tochter Commerz Real, wird mit einem Abschlag von 17,2 Prozent gehandelt.

Am schlimmsten erwischt hat es jedoch die DWS. Die großen Immobilienfonds der Deutsche-Bank-Tochter, „Grundbesitz Fokus Deutschland“, „Grundbesitz Global“ und „Grundbesitz Europa“, handelten zuletzt mit 42,3 Prozent, 50 Prozent und 50,7 Prozent unter ihren offiziellen Rücknahmepreisen. Die DWS hatte Investoren Anfang der Woche mit der Ankündigung geschockt, die Rücknahme von Anteilen des „Grundbesitz Europa“ einzuschränken. Die Auszahlungsquote wurde zunächst auf 10 Prozent begrenzt, das heißt, ausstiegswillige Kunden erhalten nur noch einen Bruchteil ihres Geldes zurück. Die gesetzlich auf maximal zwölf Monate begrenzte Maßnahme kann je nach Liquiditätslage angepasst oder vorzeitig aufgehoben werden.

Die Entscheidung könne „persönliche Belastungen für Anleger mit sich bringen“, räumte Christian Bäcker, Geschäftsführer der DWS Grundbesitz, am Montag ein. Mit dem Schritt wolle die Gesellschaft Zeit für geordnete Immobilienverkäufe gewinnen, die Liquidität stärken und Kredite zurückzahlen.

Bereits Mitte September hatte das manager magazin exklusiv berichtet, dass die DWS Notfalloptionen für ihre offenen Immobilienfonds sondiert . Die Liquiditätsquoten bewegten sich damals schon bedrohlich auf das gesetzliche Minimum von 5 Prozent zu. Laut dem Analysehaus Morningstar entfielen von Januar bis Juli 2026 rund 28 Prozent der branchenweiten Mittelabflüsse offener Immobilienfonds auf die drei DWS-Produkte, etwa 885 Millionen Euro. Das verwaltete Vermögen der Fonds ist seit der Zinswende 2022 von gut 15 auf knapp 8 Milliarden Euro gefallen. Die Nettoinventarwerte wurden in mehreren Schritten gesenkt: beim „Grundbesitz Europa“ um insgesamt 7,3 Prozent, beim „Fokus Deutschland“ um 5,3 Prozent und beim „Grundbesitz Global“ um 5,2 Prozent.

Die Branche hatte zu Jahresbeginn gehofft, das Schlimmste bei den Immobilienfonds hinter sich zu haben. Inzwischen ist sie wieder im Krisenmodus, auch weil der Irankrieg und Energiepreisschocks die Zinsen nach oben treiben, was Transaktionen erschwert. Zunächst hatte vor allem Union Investment mit dem 2024 stark abgewerteten Problemprodukt „UniImmo: Wohnen ZBI“ im Fokus der Krise gestanden.

Nach Informationen des manager magazins wird die Marktlage auch dort kritisch eingeschätzt. Offiziell heißt es zwar, die Fonds seien durch erfolgreiche Verkäufe mit einer komfortablen Bruttoliquidität ausgestattet und könnten alle Rückgabebegehren bedienen. Insidern zufolge gilt das aber nur für den kurzfristigen Ausblick. Bei einzelnen Fonds könne sich die Lage rasch zuspitzen.