10月23日—30日，不动产证券化市场密集落地：5单公募REITs在沪深交易所集中上市。一周5单横跨租赁住房、水利、酒店、物流仓储四个业态，此轮扩容的速度及结构不容忽视。存量不动产“变现”已由单一公募，扩展为“Pre-REITs—机构间REITs—公募REITs”梯度盘活路径，形成了一套完整的资本闭环路径。对各地而言，应重点关注新能源、新型基础设施、城市更新等领域资产的盘活，以及运营能力正取代资产本身成为核心竞争力这一变化。

三个信号

今年以来，REITs市场发行节奏空前加快。从公募端看，截至10月30日，全国累计上市发行94单REITs项目，募集规模2472亿元。其中，基础设施REITs 88单、规模2221.6亿元，商业不动产REITs 6单、规模250.3亿元。从私募端看，机构间REITs累计发行69单，募集规模1109.36亿元，另有约130只、2500亿元在审。此轮加速扩容透露着三个信号。

（一）资产类型持续破壁。从高速公路、产业园等传统基建，到保租房、消费、数据中心、新能源，再到酒店、写字楼、老旧厂区，上市项目的资产类型不断扩容，“首单”项目层出不穷。2025年国家发展改革委发布基础设施REITs清单，新增城市更新、体育场馆、商旅文体健综合体及酒店项目，明确将根据新形势新要求动态修订清单。

（二）政策导向、战略协同。10月21日，华泰－中金数据持有型不动产资产支持专项计划获批，规模36.52亿元，是全国首单源网荷储一体化算力基础设施机构间REITs。该项目精准对接算电协同、“双碳”战略，底层资产为“东数西算”内蒙古枢纽的乌兰察布零碳算力基地，配30万千瓦新能源、4.5万千瓦储能。10月23日，住建部、工信部、财政部等六部门联合印发《关于推进老旧街区厂区改造提升的指导意见》，支持符合条件的老旧街区、老旧厂区改造项目发行基础设施公募REITs。作为江西首单项目的嘉实陶邑消费REIT，底层资产是由老瓷厂改造的景德镇陶溪川文创街区，契合了老旧厂区改造的城市更新政策要求。

（三）“三层”梯度培育路径。第一层Pre-REITs，资产还没成熟先买进来孵化培育，重点解决“怎么把资产养成能上市的样子”。2025年12月，信达地产通过Pre-REITs基金模式，将烂尾十年的上海中虹大厦改造为保障性租赁住房，不良资产处置的纾困逻辑与REITs培育的退出逻辑交汇；第二层机构间REITs，承接暂未达到公募条件的中间层资产，也是2026年增长最猛的一层。2026年5月，申港证券落地全市场首单以Pre-REITs基金作为原始权益人的新能源机构间REITs，“基金孵化+证券化退出”的链条已经跑通；第三层公募REITs，公开上市发行，是存量资产定价与流动性的终点，目前已进入“基础设施+商业不动产”双轮驱动模式。

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三类卖家

（一）地方国企卖的是“沉睡资产”。这类资产此前长期列示在国资报表中，难以产生分红收益、价值增值空间不足。例如天津轨道交通依托国际航运大厦，发行规模 6.04 亿元的机构间 REIT；湖州城市集团落地全国首单农批市场品类机构间 REIT，发行规模 6.875 亿元。借助资产证券化工具第一次实现市场化估值定价。

（二）房企卖的是“资产负债表”。华润将两处在建项目注入Pre-REITs载体，成都万象城通过84.75亿元股权转让后装入机构间REIT。背后逻辑是成熟经营性资产估值见顶，净营业收入年均增速平稳，REITs一次性回笼资金可快速投向新项目开发。

（三）产业方卖的是“重资产外壳”。华住把广州天河体育中心美居酒店、全季酒店项目、上海江桥万达桔子水晶酒店项目3家酒店打包上市，自持品牌与运营管理权；中金数据把算力基础设施装进机构间REIT，继续担任运营管理机构。

三类卖家动机不同，但动作一致：产权出表、运营留在手上，其根本原因是运营能力已成为REITs市场定价的核心竞争力。二级市场表现也足以反映：保租房、消费基础设施近三年分别上涨50.07%、59.6%，而园区基础设施近三年下跌24.5%。

四个堵点

（一）合规性问题是核心制约瓶颈。比如，产权不清晰，部分存量资产权属关系复杂，涉及多主体，确权困难；合规手续缺失，历史遗留的各项合规性手续缺失严重，主要涉及建设工程规划许可证、用地预审意见、各项竣工验收等，部分事项需协调省级或国家级相关部门；土地性质问题，国企项目普遍存在划拨用地转经营性用地需补缴土地出让金，程序复杂、成本高昂；税务处理复杂，资产重组涉及增值税、所得税等多重税务问题。

（二）专业化运营能力不足。REITs本质上是资产的“上市”，对招商运营、成本管控、资本性支出管理等要求远高于一般持有。但大量地方国企、城投平台长期“重建设、轻运营”，缺乏市场化专业运营团队，存量资产出租率、稳定性偏弱；文旅、数据中心、新能源等领域的专业运营管理机构供给不足，优质运营能力稀缺，直接拉低了资产发行估值与上市后表现，出现“资产能装进、运营跟不上”的尴尬。

（三）国企资产“两极”分化严重。部分国有企业，存在“无资产可盘”和“有资产不想盘”的局面，一方面，部分高速公路等资产负债率高，估值难以覆盖存量债务；另一方面，部分供水、供气等企业“怕失血”，担心优质资产盘活后回笼的资金难以找到与原资产收益率相当的投资项目。

（四）跨区域资产整合缺乏统筹。部分领域资产单体规模小、布局分散，部分原始权益人受限于企业定位，难以实现跨区域规模化整合。例如，保租房面临资产和持有主体均“小而散”问题，保租房单个资产体量相对有限，且分布于各地城投平台及少数市场化机构，单一主体持有规模有限，缺乏具备跨区域、成批量资产整合能力的牵头主体。

启示与建议

近年来，各地持续以重大项目作为推动有效投资的抓手，存量资产体量大，可持续形成证券化标的。

（一）挖掘总结经验，推动“盆景”变“风景”。建议各地发改，联合证监、沪深交易所等部门，总结已上市发行的高速公路、仓储物流、保租房、水利等成熟资产经验，面向重点国企、民企开展政策培训，指导其深入理解各类REITs盘活工具，持续提高运营能力，推动成熟资产类型项目常态化申报，形成可复制可推广的样板案例。

（二）加强战略协同，形成储备项目“蓄水池”。围绕国家重大战略和重大工程，聚焦“人工智能+”“双碳”及城市更新行动，优先在科技创新、清洁能源、城市更新等领域挑选合适标的，积极探索数据中心、算力设施、风光电站、老旧厂（街）区、文化旅游等各地尚未形成成熟发行路径的资产类型，加大力度协调解决难点堵点问题，帮助项目尽快满足发行条件。

（三）摸清存量底数，打造梯度盘活场景。建议各地财政部门会同发改、国资等部门，摸清存量资产底数，精准分类施策。鼓励各类产业基金与金融机构以Pre-REITs形式先行培育和孵化潜力资产；引导资产条件暂不满足公募的项目发行机构间REITs，逐步打造“Pre-REITs培育—机构间REITs试水—公募REITs上市”的梯度盘活场景。■