分析师表示，香港商业地产市场的财务困境有所缓和，但并未完全消除，高杠杆资产所有者仍预计在贷款再融资方面面临挑战。

该市的写字楼和零售物业板块已陷入多年低迷，近年来随着消费放缓和利率飙升，新供应超过需求，引发贷款违约。

高力香港资本市场与投资服务主管Thomas Chak表示：“我们预计违约不会从此时点显著增加，交易活动保持相对韧性，估值修正大部分已反映在价格中。”

“然而，银行继续释放不良资产，抵押人出售仍是交易活动的重要来源，以回收现金并利用今年相对更具流动性的市场。”

第一太平戴维斯表示，较低的本地利率降低了偿债压力，截至今年8月中旬，一个月期香港银行同业拆息约为2.6%，意味着有效融资成本约为4.1%至5.1%，而2023年底为7%至8%。

第一太平戴维斯补充说，今年上半年，香港超过5000万港元的非住宅物业交易总额达223亿港元（约合28.4亿美元），同比增长120%，其中写字楼占三分之二以上，达151亿港元。

部分写字楼出售涉及接管人、银行、最终用户或战略买家，包括中环皇后大道中299号的出售。

这座25层高的塔楼被中国工商银行（澳门）接管，并委任接管人Kroll推销该物业。

土地注册处记录显示，该建筑于5月以6.114亿港元售予New Success Holdings，其董事为本地投资者。该交易较2018年支付的21亿港元折让约70%。

另一宗由接管人主导的出售是One Bedford Place交易。

位于大角咀的写字楼被新加坡的Wee Hur Holdings以7.488亿港元收购，改建为学生宿舍。

第一太平戴维斯香港研究及咨询总监Jack Tong表示：“起点仍然具有挑战性。

估计系统中约有2000亿港元的不良物业贷款，约200亿港元的资产处于接管状态，不良转售通常以35%至56%的折让成交。”

他补充说，这些数字表明较低的融资成本为一些借款人提供了喘息空间，但并未解决高杠杆、租金现金流疲弱或估值缺口巨大的业主的再融资问题。

Tong表示，当前风险“更具体于资产”，因为财务状况稳定的集团拥有的优质且位置优越的资产应面临更可控的环境，而次级写字楼、较旧的零售物业和租赁基本面较弱的工业资产仍面临再融资压力和可能的债权人行动。

该市商业地产行业前景改善，得益于用于定价许多抵押贷款的Hibor回落，以及香港经济前景改善。

Tong表示，今年上半年，甲级写字楼录得60万平方英尺的正净吸纳量，帮助整体写字楼空置率从第一季度的15.2%小幅下降至第二季度的14.8%。

他补充说，这在一定程度上缓解了对伊朗战争的不利影响以及未来几个月可能加息的风险的担忧。

“然而，从资本市场的角度来看，说担忧被夸大还为时过早，”Tong说。

“写字楼收益率约为3.5%至4.6%，与香港约4.1%至5.1%的借贷成本相比仍然较低，使得许多本地融资的写字楼收购在纯收益率基础上呈负利差。”

Tong表示，购买兴趣主要集中在现金充裕的买家、最终用户、拥有替代资金来源的买家，以及寻求重新定位、改造或长期资本增值机会的投资者——而不是仅依赖当前收入收益率的买家。

仲量联行资本市场主管Oscar Chan表示，商业地产的稳定性在未来一年将“因资产类型而异”。

“具有改建为学生宿舍潜力的B级整栋商业建筑，如果定价合适，可能会吸引投资者，”Chan说。

“同时，最终用户正在积极寻求不良写字楼空间，而拥有优质租户、收益率超过6%的零售物业继续吸引长期投资者。”

第一太平戴维斯的Tong也预测“分化”，其中“优质、供应受限和改造主导的资产”可能表现更好，而“次级写字楼和面临大量新供应的物业将继续面临压力”。

高力的Chak表示，抵押人出售和资本损失处置仍将是市场格局的一部分，尤其是在次级资产、非核心位置和面临再融资压力的业主中。