越南的潜在购房者正受到抵押贷款利率大幅上升的冲击，原因是银行面临为政府雄心勃勃的全国基础设施建设项目融资的日益增大的压力。

建设部上月表示，抵押贷款利率近几周大幅攀升，平均利率目前约为12%至14%，浮动利率最高达到15%至16%。与2025年相比，这一增幅显著，当时银行向35岁以下的购房者提供5%至7%的优惠利率。

越南推动修建公路、铁路和其他基础设施，给银行带来了额外压力，因为政府力求将经济增长率提高至10%。就在8月份，金融机构的贷款增速还快于存款增速，加剧了资金竞争并推高了借贷成本。上月的资金缺口估计为770亿美元。

与此同时，据世界银行称，越南房地产行业的贷款去年跃升42%，是整体信贷增速的两倍多。然而，该银行在5月份的一份报告中表示，房地产贷款的激增只会推高房地产价格，而不是促进整体经济产出。

越南央行此后敦促银行控制对房地产行业的贷款，该行业目前已占未偿贷款的约四分之一。

29岁的胡志明市办公室职员阮鸿安（Nguyen Hong An）原本考虑购买一套30亿越南盾（约合11.5万美元）的公寓，但由于只有约10亿越南盾的储蓄，他正在考虑搁置这些计划。

“我会看看能否从家人和亲戚那里借钱购买，否则我宁愿等利率降下来再说。”安表示。他估计自己每月需要偿还约3000万越南盾的房贷，这超出了他的承受能力。

据世界银行称，在越南，许多公民的住房成本是家庭年收入的30多倍，远高于国际公认的3至8倍的负担能力基准。

寻求登上房产阶梯的越南年轻人受到的冲击最大，因为房价上涨、经济适用房短缺和抵押贷款利率上升这三重威胁迫使许多人搁置购房梦想。

越南国家银行上月发出异常直白的警告，称信贷失衡对金融和货币体系的稳定构成潜在风险。银行被告知应优先向中小企业发放贷款，因为货币政策支持增长的空间“非常有限”。

该国最大的国有商业银行之一越南农业银行（Agribank）也加强了对房地产贷款的审查，包括对项目法律地位和开发商偿还能力的评估。该银行表示，此举是为了确保资金安全高效地使用。该银行称，真正有需求的社会住房将获得优先支持，而不是投机性或高风险的高端开发项目。

借贷成本上升和经济适用房有限的双重压力已经影响到销售，第二季度销售额同比下降36%，录得约10万笔交易。建设部表示，这正给开发商的现金流和库存带来压力。

越南的住宅房地产市场，尤其是在大城市，仍然以豪宅开发为主。据越南房地产经纪人协会称，2026年上半年，高端公寓占新增供应量的70%以上。例如，仲量联行越南公司表示，自2022年以来，首都河内新增经济适用房供应量每年下降约28%。

“问题在于，市场严重偏向建设高端住宅，而这些住宅并不符合人们所寻求的社会住房需求。”惠誉评级高级总监Willie Tanoto表示。

经济适用房的短缺正因开发成本上升（包括土地清理费用）和冗长的监管审批而加剧。与此同时，供应失衡正在助长投机和房产转卖，进一步推高价格，建设部长在议会中表示。对于现有房主来说，担忧的是借贷成本上升时会发生什么。

33岁的阮氏玉贞（Nguyen Thi Ngoc Trinh）是一家保险公司的助理经理，她有一笔20亿越南盾的抵押贷款，固定利率为6.5%。她的贷款将于10月转为浮动利率。

“我担心我的月供可能会增加近一倍。”贞表示。她计划向银行申请本金偿还宽限期。“我可能会卖掉一些黄金来减少贷款，并控制月供。”