（中央社记者林宏翰洛杉矶16日专电）美国联准会今天宣布升息一码，在此之前30年期固定房贷平均利率也已逼近7%。高房贷成本压抑南加州房市买气，买家出手转趋谨慎，持有低利率房贷的屋主则不愿换屋，出现「买家缩手、屋主惜售」现象。

百万美元住宅上市近两月　买家转看低价房

中央社记者今天走进奇诺岗（Chino Hills）一栋正在开放赏屋的住宅。屋前是修剪整齐的绿色草坪，车道通往车库。这栋4房2卫的单层住宅，室内面积约57坪，开价105万美元（约新台币3350万元）。

房仲业者陈涵妮（Hannie Chen）表示，这栋房屋7月下旬上市，一度吸引多组买家考虑出价，但随著房贷利率走高，部分买家转看总价较低的房子，上市近两个月至今仍未成交。她说：「当时上市的时候，这个房子非常热门，现在因为利率的关系，价格也不断在修正。」

根据美国抵押贷款银行家协会（MBA），截至11日当周，符合一般贷款上限的30年期固定房贷平均契约利率升至6.97%，创2025年5月以来最高；购屋贷款申请指数较去年同期下滑19%。MBA指出，高利率已让部分买家暂缓购屋决定。

房贷利率逼近7%　首购族月付压力最明显

房仲业者萧羽晴（Aria Hsiao）指出，高利率最直接改变的是买家的负担能力。过去看房时，买家可能先看总价，如今更在意的是每月房贷支出是否在可负担范围内。

她说，利率升高后，每月还款增加，其中又以高度依赖贷款的首购族受到的冲击最明显。

正在南加州看房的赵先生说，孩子已经上大学，自己也开始为5至8年后退休做准备，希望找一间较新、空间较大的房子。目前虽然持续看房，但并不急著出手。他说：「如果即使要出价的话，我也不可能就是出个高价或去跟别人去抢房子，这种就是不太可能。」

赵先生目前租住3房3卫住宅，每月租金3000多美元（约新台币9万6000元以上）。他估计，如果现在买房，视房价与头期款多寡，每月房贷可能要5000至6000美元（约新台币15万9000元至19万1000元）。高利率没有让他放弃买房，但让他更愿意等待价格与条件都合适的房子再出手。

低利率房贷进场屋主两头缩　不卖也不买

高利率不只让买家放慢脚步，也让持有低利率房贷的屋主更不愿意卖房。

贷款经纪人Jennis Chang指出，疫情期间不少屋主趁低利率重新贷款，将房贷利率锁在2%至3%；如今若出售原有住宅再买房，就得放弃原本的低利率，重新承担接近7%的房贷成本，因此不少屋主「不敢搬家」，选择留在原有住宅。

Jennis Chang指出，这就是房市的「房贷利率锁定效应」（mortgage rate lock-in effect），持有低利率房贷的屋主不愿出售、换屋，房屋供给因此难以增加；另一方面，高利率又让买家减少，形成买卖双方同时缩手的局面。

Jennis Chang从事房贷经纪业务，主要协助购屋者比较不同贷款方案、利率与条件，与银行或贷款机构协调申贷流程。她观察到，高利率也会改变买卖双方的议价方式。

高利率改变议价方式　降价补贴促成交易

Jennis Chang表示，有些交易会由卖方出钱，替买方在贷款初期降低房贷利率，减轻前几年的月付压力，这种做法称为房贷利率买降（mortgage rate buydown）。例如，第一年利率降低2个百分点、第二年降低1个百分点。

高利率压缩买家的购买力，市场上买家减少，部分房屋的出售时间因此拉长。对希望尽快成交的卖方来说，继续持有房屋仍要负担房贷、税费等成本，也使买方在部分交易中取得更多议价空间。

房仲业者陈涵妮举例，近期一笔交易中，卖方原本已自行降价2万美元，买方出价时又进一步议价，最后成交价较原开价低了3万多美元；房屋检查后，买方又取得接近2万美元的卖方补贴。

有房家庭靠租金分担房贷　首购族负担较大

高利率对不同买家的冲击并不相同。位于南加州橙县东北部的约巴林达（Yorba Linda），屋主哈亚善（Azam Khalid）今年4月换购较大的住宅。他没有出售原本居住的公寓，而是将旧屋保留下来出租。哈亚善表示，旧屋租金可用来负担原有房贷，让家庭得以把主要负担放在新屋房贷上。

这与首购族面临的情况形成对比。房仲业者萧羽晴指出，首购族没有既有房屋可运用其中累积的房屋净值（equity）增加头期款，通常更依赖贷款，因此利率升高后，每月房贷负担受到的冲击也更直接。

哈亚善的新屋房贷为30年固定利率5.89%。由于利率已经锁定，目前市场房贷利率逼近7%，并不会直接增加他的本金与利息月付；他期待未来市场利率若下降，可以重新申请一笔利率较低的房贷，用来还清目前利率5.89%的贷款。之后改按较低利率还款，降低每月房贷支出。

联准会宣布升息前　房贷利率已先走高

这波房贷利率在联准会正式升息前就已先行走高。联准会直接调整的是短期政策利率，30年期房贷利率不会同步变动。房贷利率主要受到长天期债券市场、房贷抵押证券殖利率及市场利率预期等因素影响。联准会指出，房贷抵押证券殖利率是房贷利率定价的重要因素。

Jennis Chang指出，在联准会正式宣布升息前，美债市场已预期政策走向，前一周就已反映在美债殖利率变化上。房贷利率在联准会决策公布前升至接近7%。她表示，在房贷利率接近7%情况下，买家因月付压力转趋保守，持有低利率房贷的屋主又不愿出售，使南加州房市呈现僵持局面。

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