新加坡的住房贷款利率最终可能会小幅上升，因为美国联邦储备委员会于周三（9月16日）将利率上调了0.25个百分点。

这是自2023年以来的首次加息，美联储政策制定者暗示未来可能会进一步加息。

新加坡并不直接跟随美国央行的利率决定。但美国利率会影响全球融资环境，进而影响新加坡的利率。

这其中包括新加坡隔夜利率平均值（SORA），该指标被用于为许多浮动利率住房贷款定价。

那么，美联储的最新举措对当地抵押贷款的影响有多大？在前景发生变化的情况下，房主应该选择固定利率还是浮动利率？美联储的利率将如何影响新加坡的住房贷款？

对于浮动利率住房贷款的借款人来说，SORA是一个需要关注的指标。

许多此类抵押贷款的定价基于复利SORA加上银行收取的利差。因此，随着SORA的波动，这些借款人支付的利率可能会上升或下降。但SORA并不简单地跟随美联储。

它基于新加坡隔夜银行间市场的实际交易，同时也受到国内流动性和更广泛的金融状况等因素的影响。

这意味着美联储0.25个百分点的加息并不会自动转化为SORA或新加坡抵押贷款利率同等幅度的上升。

星展资本首席执行官谢伟明（Alfred Chia）表示：“当美联储加息时，融资成本通常会上升，SORA等基准指标也可能随之走高。这可能导致新加坡的抵押贷款利率和每月还款额增加。”不过，谢伟明表示，住房贷款利率可能不会立即变动。随后的任何上调也可能不是一比一的直接调整。

他补充道：“即使美联储加息0.25个百分点，新加坡的抵押贷款利率仍将取决于融资成本和银行间的竞争。”

华侨银行集团研究部首席经济学家兼主管Selena Ling表示，一个重要的考虑因素是利率保持高位多久。

她说：“更高的长期利率将使抵押贷款服务成本上升，特别是对与SORA挂钩的浮动利率抵押贷款的借款人来说。”

“影响最大的将是那些有大量未偿贷款或抵押贷款还款的家庭，这些贷款或抵押贷款还款已经占据了收入的很大一部分。她补充说：“固定利率的房主和贷款负担较小的房主可能受到的影响较小。银行会改变固定住房贷款利率吗？在周三美联储做出决定之前，一些固定住房贷款利率已经上升。

MortgageWise.sg执行董事Darren Goh表示，由于预计美联储加息，银行已将固定利率提高了约0.10至0.25个百分点。

银行不仅根据当前利率，还根据对利率走势的预期来定价固定利率方案。

因此，Chia表示，对未来加息的一些预期可能已经反映在目前提供的固定利率方案中。

谢先生表示：“如果通胀率居高不下，并且再次加息的可能性更大，银行可能会进一步提高固定利率或降低促销计划的吸引力，因此借款人应该计划让利率在更长时间内保持较高水平。”美联储的最新预测显示，18位政策制定者中有16位预计联邦基金利率年底将高于当前水平，这意味着他们的预测至少进一步上调四分之一个百分点。

因此，抵押贷款经纪商Mortgage Master首席执行官David Baey先生预计固定住房贷款利率将上涨略高于0.5个百分点。

他解释说，银行希望提高利率的幅度略高于美联储，以利用固定利率贷款需求的增加。

然而，郭先生提醒大家不要想当然地认为今年还会再次加息，指出随着经济和地缘政治形势的变化，政策制定者的观点也可能发生变化。现在选择固定利率房贷还是浮动利率房贷更好呢？

分析师们表示，并没有一种贷款方案适合所有借款人，因此借款人应该综合考虑多个因素。

固定利率房贷能让房主在固定利率期间清楚地知道每月的还款金额。

谢先生认为，这种贷款方式更适合那些短期内不打算出售房产、希望每月还款金额稳定的房主，或者预算较为紧张、无法承受进一步利率上涨的房主。

而浮动利率房贷则更适合那些计划短期内出售房产、能够接受利率波动的房主；同时，对于那些预计利率会下降的房主来说，浮动利率房贷也是一个不错的选择（不过他们也需要承担利率可能再次上升的风险）。

谢先生还指出，根据贷款条款的不同，浮动利率房贷可能提供更大的灵活性。

郭先生告诉中央通讯社（CNA），另一个需要关注的因素是SORA（新加坡住房发展局）会对美联储加息作出怎样的反应，但他预计SORA的政策不会发生太大变化。

贝伊先生认为经济正在走向衰退，因此他更倾向于选择固定利率房贷（且贷款期限不超过两年）。这样，房主可以在两年后重新评估自己的房贷情况；如果届时利率有所下降，他们还可以从中受益。最终的决定应该取决于每个房主的个人情况。

“归根结底，购房者的决策应该基于他们的现金流、风险承受能力、对房产的规划，以及他们对贷款期限的预期。”谢先生说。在利率进一步上涨之前，房主们是否应该提前进行再融资呢？

分析师们一致认为，现在正是房主们审视自己的贷款状况并考虑是否进行再融资的好时机。

夏先生表示：“锁定期即将结束的房主应该立即审查他们的贷款，而不是等待再次增加。”他补充说，再融资可以使借款人获得更有竞争力的利率或更大的还款确定性。

然而，他指出，较低的广告费率并不一定能转化为有意义的整体节省。

“（房主）应该首先考虑任何锁定罚款、法律和估值成本、追回条款和剩余贷款金额，”他说。

鉴于2027年利率可能走向的不确定性，吴先生建议房主保持灵活性。

他说，这可以降低在再融资时在固定住房贷款或浮动住房贷款之间做出错误决定的风险。

“（最重要的）是不要过度承诺抵押贷款计划，我们赞成缩短锁定期限，除非有选择权，”他说。

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