中国为陷入困境的房地产市场注入资金的渠道之一，正面临着长期困扰该市场的同一个问题：供过于求。

中国于2021年推出的公开上市房地产投资信托基金（REITs）市场正显现出疲态。目前，价值超过130亿美元的待发项目积压在筹备阶段，其中包括下周即将开始募集资金的两只基金，这将进一步加剧供应过剩。这种供应洪流可能会削弱北京方面利用庞大资本市场为房地产项目融资并减轻地方政府负担的努力。

北京一直在寻找为基础设施项目（包括租赁住房）融资的新途径，而这些项目传统上属于地方政府融资平台的领域。随着2021年以来的房地产低迷挤压了这些平台的现金流，北京越来越依赖REITs来盘活已投入房地产资产的资金。

在一系列监管改革和其他补救措施出台后，REITs最初受到了热烈欢迎，特别是作为一种为基础设施项目调动大量流动性的方式。

如今，REITs正成为中国资本市场中供需失衡的最新领域，这引发了人们对这一融资工具的质疑。该工具曾有助于分担公路、工业园区和公用事业的融资成本。该市场的困境暴露了基础设施融资需求与中国科技雄心之外投资者兴趣低迷之间的错位。

“随着大量新产品的涌入与不断恶化的基本面相碰撞，REIT市场陷入了深度调整阶段，那些多年来支撑该行业的‘拥挤交易’（即大量投资者同时买入同一只REIT产品的现象）也随之瓦解，”CSCI鹏源信用评级的分析师赵云娇表示。“这导致市场出现‘盈利概率极低、跌幅巨大’的特征，彻底打破了曾经支撑该行业的交易格局。”根据相关数据，目前约有30只REIT产品正在等待监管机构的审批，计划筹集总计904亿元人民币（135亿美元）的资金；此外，未来几周还可能有另外39亿元人民币的REIT产品上市。

这些待审批产品的总市值约占市场上现有89只REIT产品总市值的40%，这引发了市场担忧：投资者需求可能已不足以消化这些新发行的产品，尤其是考虑到这些产品的回报率远低于预期。

尽管这些REIT产品被宣传为类似债券的投资工具，能够提供稳定的收益和可预测的现金流，但它们的实际市场表现却削弱了这种吸引力。在过去六个月里，这些产品的平均跌幅达到了10.4%；今年新上市的REIT产品中，只有大约一半的股价高于其发行价。

以一只与广州某个工业园区相关的REIT产品为例：自2024年上市以来，该产品的价格已经下跌了超过50%，尽管其年化股息率仍仅为4.5%。今年上半年，该产品出现了800万元的净亏损；同时，租户们仍面临财务压力，市场竞争也在加剧。

目前，REIT产品的认购倍数已降至一年前的水平的一半。根据中国证券指数（CSI）的数据，REIT产品的整体表现已较2022年的峰值下跌了28%，成交量也跌至两年前的四分之一。

供应激增并非偶然，即便是在二级市场表现疲软的背景下也是如此。监管机构多年来一直在扩大市场规模，将准入范围从工业园区和办公楼扩展至租赁住房、购物中心、酒店及其他商业资产。曾经受到严格管控的试点项目已成熟为审批流程简化的常态化发行计划。

近期，北京方面将房地产投资信托基金（REITs）定位为新型房地产融资框架的支柱，鼓励以租赁住房和城市更新项目为底层资产进行发行。加剧市场谨慎情绪的是，这波发行潮恰逢投资价值恶化。

厦门创兆私募基金管理有限公司首席投资官蔡毅斌表示：“这一概念旨在盘活国企和地方政府融资平台持有的资产，并将资金循环投入到新的投资中。但部分资产在打包时过于激进，且在业绩巅峰期上市。一旦租金和出租率等基本面走软，投资者便开始质疑其估值。”根据公告，在近期上市的基金中，中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金上半年年化现金分红率为2.4%，而华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金的收益率仅为3.4%。

这些产品背后的资产运营期限均超过50年，但其收益率仅比2.15%的30年期中国国债收益率高出微薄的溢价，投资者承担额外风险所获得的补偿寥寥无几。

即便是市场上更受瞩目的板块，也难以吸引买家。数据中心REITs已加入购物中心、物流园区和高速公路的行列，交易价格低于投资者预期，其中两只此类基金均跌破发行价，年化现金分红收益率分别为4.4%和3.1%。尽管这高于中国10年期政府债券1.7%的收益率，但与中证电信服务指数今年30%的涨幅相比，仍相形见绌。

“当新股上市轻松获利时，即便对REITs兴趣不大的投资者也会蜂拥而入。但如果上市后价格持续下跌，机构最终会停止参与，”蔡表示。“届时发行将变得困难，市场可能面临陷入停滞的风险。”