外国投资者在经历多年的撤退之后，正开始重新关注中国大陆的商业地产市场，他们受到了资产价格大幅下降、收益率扩大的吸引，以及更便宜的元化融资，即便如此，跨境资本仍仅占整体市场的一小部分，分析人士表示。他们还补充说，这种转变尚未形成外国资金的广泛回归。

相反，一些国际投资者正通过中国国内的资本市场寻找参与方式，使用境内融资和房地产投资信托（REITs）结构投资选定资产，并为最终实现资本回收创造途径，分析人士表示。

“尽管跨境资本大多还处于观望状态，但在过去12个月中，重新参与中国大陆商业地产市场的兴趣有所改善，主要得益于亚洲投资者的带动，”CBRE亚太区资本市场研究主管Glyn Nelson表示。

Nelson补充说，这些投资者正瞄准区域购物中心、多家庭项目、物流资产以及一线城市的办公楼。这一转变源于多年来外国参与度的疲弱。

CBRE表示，2022年之后，中国大陆的跨境商业地产投资大幅下降，受到货币政策分化和地缘政治紧张局势的影响。

外资（不包括香港）从2023年至2026年第二季度在中国大陆交易量中所占比例不足3%，该机构还表示。

分析人士指出，市场重新进入变得更加便利的一个原因是退出选项正在发生变化。REITs允许房产所有者将收入产生的资产汇集到投资工具中，并向投资者出售权益，从而提供了传统房产出售之外的替代方案。

他们还表示，对于国际投资者而言，这可能提供了一种无需出售整套房产即可实现资本回收的方式。大陆REIT市场正进入更成熟的阶段安德鲁·陈(Andrew Chan)表示，中国房地产集团(Cushman & Wakefield)的数据显示，大陆REIT市场正在从基础设施向商业地产领域快速扩展。据悉，2024年末至2026年3月间，亚洲27只新上市REIT中有21只在大陆上市，远超日本和泰国。已经有证据表明国际管理公司开始利用这些结构。

新加坡政府投资公司Temasek支持的CapitaLand去年九月上市了中国商业C-REIT，而加拿大的全球投资公司Brookfield则在六月上市了CICC Blinq多族住宅私人REIT。

Nelson表示，这两笔交易展示了一种模式，即资产仍由国际管理公司管理，而资本则通过国内投资工具进行周转。

投资逻辑也发生了变化。CBRE的数据显示，中国的一年期贷款基础利率仍保持在3%，而二季度末一线城市的资本化率比10年期政府债券收益率高出4个多百分点，这是亚太地区的最宽利差。

分析师指出，对于在华拥有在岗业务的国际投资者来说，更便宜的元贷款可能支持他们收购、重新定位和出租那些经过多年贬值后重新定价的资产。不断扩大的REIT市场为资本周转提供了另一种潜在机制。

据Cushman & Wakefield统计，截至3月31日，中国已有79只公共基础设施REIT，总市值约为321亿美元。2025年末启动的商业房地产REIT试点将市场扩展至办公楼、购物中心、酒店、 outlet 和混合用途物业。

据CBRE统计，截至6月，中国已有58只房产权支持的公共REIT，总市值1430亿元(约213亿美元)，同时有60只私人REIT已正式提交申请。

据CBRE称，广州和上海推行的土地使用权限续期政策也有助于缓解商业地产投资者的不确定性。

“中国大陆的REIT（房地产投资信托基金）市场正步入一个更加成熟的阶段，”Cushman & Wakefield大中华区估值与咨询服务总监Andrew Chan表示。

不过，目前市场的开放程度仍然较为有限（即只有部分符合条件的资产才能被投资者收购）。

“投资者对资产所在地的品质以及运营团队的实力都非常挑剔，”Nelson补充道。