2026年9月29日，上海黄浦区住房。图：视觉中国

　　【财新网】住房销售新政出台至今已满一个月，一线城市的实施细则陆续落地。9月28日，上海市住房和城乡建设管理委员会等四部门联合发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（下称《实施意见》）。

　　《实施意见》提出，在2026年8月28日之前已取得土地使用权但尚未取得建设工程规划许可证（下称“工规证”）的项目，原则上执行新的预售管理政策。不过，为了保持市场供需平稳，经各区政府确保能够按时建成交付，在加强预售资金监管的情况下，报上海房屋管理部门备案后，项目在2027年底之前仍可按原有条件申请预售。

　　此外，在8月28日之前披露公告、完成出让，但开发商尚未取得土地使用权的项目，若能在2027年底前上市，预售条件仍可按原有政策规定执行。《实施意见》自发布之日起施行。

　　8月28日是全国新政策发布日。当日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合发布通知称，新出让土地和土地已经出让但尚未取得工规证的商品住房项目，优先选择现房销售；若实行预售，商品住房项目的单体建筑应完成主体结构封顶。已经取得工规证的项目若继续实行预售制，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。（详见《财新周刊》报道《房地产预售制转向》）

　　9月24日，北京率先发布新规，为部分存量住宅项目设置了预售政策过渡期。（详见财新网报道《北京落实新房销售新规 存量项目设置预售过渡期》）

　　上海是第二个官宣细则的一线城市。市场机构“丁祖昱评楼市”于9月29日发布报告称，京沪两地都把新旧预售政策适用界限前移至开发链条最前端，即以土地出让公告发布日期为界。公告日期在2026年8月28日之前还是之后，决定了项目预售条件适用新规还是旧规。

　　报告还指出，上海土拍采取分批次集中出让方式，每批土地从发布出让公告到现场交易之间通常间隔数周。《实施意见》特意将预售过渡期的“口子”开向“已公告未取地”项目，意在解决前期土地出让节奏与政策时点错配的问题。

项目竣备后发放按揭

　　与北京细则相似，上海《实施意见》也对项目预售资金监管设置了新规定。针对已取得土地使用权但尚未取得工规证的项目，《实施意见》要求，预售资金应全部存入资金监管账户，并设定重点监管额度。重点监管额度应覆盖项目工程建设配套费用和必需的管理运营资金，以保障项目竣工验收，以及水电气等配套设施具备交付使用条件。

　　入账资金超过重点监管额度后，开发商可按建设节点申请支取相应的建设资金，或按照资金监管协议申请支取超出重点监管额度部分的资金，支取时由项目所在区住房资金监管机构审核。

　　此外，无论沿用何种预售政策，只要是在2026年8月28日之后取得预售许可证的项目，个人住房按揭贷款（含公积金贷款）均要等到项目竣工备案后方可发放，且贷款资金应通过受托方式支付至资金监管账户。

　　新旧预售条件的核心差异在于项目达到哪一个工程进度节点方可入市销售。据财新了解，在原来预售制下，一个项目从拿地到开盘的正常周期大致为六个月至十个月。若是按照新的封顶预售规则，项目开盘周期大致需要一年至两年，这意味着项目开始回款的节点较过去至少延长半年至一年。

　　上海允许上述两类存量项目按原有预售政策执行，保证了开发商能够在更短周期内回笼资金。然而，这些项目即便入市预售，前期也只能回笼15%左右的购房首付款，加上按揭资金到账延后和预售资金加码监管，开发商只能拉长开发贷与自有资金的占用时间，项目资金成本随之增加。

　　市场机构克而瑞研究中心发布于9月28日的报告指出，后续开发商的实际资金缺口取决于购房首付款的入账与可支取规模、开发贷投放节奏、土地款分期安排、工程付款安排与销售速度，房企不能按旧模型推算现金流。

　　针对实行现房销售的项目，《实施意见》规定，出让方应在土地出让公告中向社会公开现售相关信息。现售项目同时推行定金制，房企可在取得建筑工程施工许可证后，与购房人签订购房定金合同，定金一般不超过购房总价款的3%。如果房企违约不能按期交房，购房人有权解除合同，房企应返还定金，承担违约责任。

　　上海的定金上限高于北京提出的1%。“丁祖昱评楼市”认为，定金是现售制度下，房企在项目竣工验收之前少数可以合法回收的资金。当项目回款周期拉长，定金比例高低将直接影响项目收益率。

地款分期最长两年

　　为了缓解开发商的资金压力，《实施意见》明确提出，在2026年8月28日以后发布出让公告的宅地，土地款可按国家规定分期缴纳。首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，比例不低于总价款的50%；余款可延长至出让合同签订后一年内缴清。为适应市场和项目需要，按规定程序决策后，土地剩余价款可再延长一年。分期付款部分不计利息。

　　这一条款与北京细则有所区别。北京规定，同类宅地在土地出让合同签订后30个自然日内支付不低于总价款50%的地价首付款，剩余价款最长可在合同签订后两年内缴清，且不计利息。

　　财政部、国土资源部与中国人民银行三部委于2009年12月发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》（下称“《通知》”）。《通知》要求，分期缴纳土地款的期限原则上不超过一年，首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。经当地土地出让协调决策机构集体认定，特殊项目可以约定在两年内全部缴清。国土资源部于2010年3月发布通知，重申上述要求。

　　此外，《通知》与国土资源部发布于2007年9月的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》均提到，对于未按约定缴清全部土地款的受让人，国土资源管理部门不得发放土地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放土地使用权证书。

　　上海的细则严格遵循顶层布局。根据《实施意见》，对于分期缴款的土地项目，开发企业可凭土地出让合同，申请办理建设用地规划许可证、工规证。分期缴款项目在出让价款缴清后方可办理土地使用权首次登记，核发土地出让合同范围内第一批次的商品住房预售许可证。

　　“丁祖昱评楼市”在报告中解释称，上海的条款表明，即便分期缴纳土地款，开发商在拿地后即可立刻进入报建环节，不必等到土地款缴清，这一安排压缩了流程时间。不过，开发商若想拿到第一笔销售回款，必须先把地价款缴清。

　　“分期缴纳地价原本意在利用少量自有资金撬动项目，靠销售回款滚动覆盖地价。”这份报告称，上海保留了这条路径的前半段，切断了后半段。

　　值得关注的是，在过往实操中，当项目满足“四三二”要求之后，开发商才能凭借抵押土地和在建工程向银行申请开发贷。所谓“四三二”要求，即土地使用权证书、建设用地规划许可证、工规证和建筑工程施工许可证“四证”必须齐全，自有资金应达到30%，开发商或其控股股东必须具备房地产开发二级资质。

　　在分期缴款土地项目取得土地使用权证书之前，开发商如何申请开发贷款，实现资金衔接，尚待开发贷实施细则落地后方能明确。8月28日，为配合住房销售制度改革，国家金融监管总局发布了关于商品住房开发贷款的管理办法。

　　这份管理办法规定，贷款机构应认真评估商品住房开发项目情况，首要评估标准即是项目必须取得“四证”。如果地方对“四证”另有规定的从其规定，但其他立项或备案文件必须与“四证”齐全具有同等效力。