美国房地产市场已经处于停滞状态近四年了：新房和二手房的销量一直维持在历史上的低水平。其中一个原因是，美国30年期固定利率抵押贷款的利率在四年前超过了6%，此后一直维持在这一水平之上，本周甚至超过了7%。

在过去几十年里，尽管抵押贷款利率高于6%，美国人仍然频繁买卖房屋。但如今的情况有所不同：几年前贷款利率其实要低得多，因此购房者与现有房主之间存在着巨大的利息差距。这种差距自20世纪80年代初以来从未如此严重；虽然自2023年以来这一差距一直在缓慢缩小，但今年夏天的利率上涨似乎又使它重新扩大了。除非这一差距消失，否则很难想象美国房地产市场能够恢复活力。

这种利率差距使得房主们被迫继续使用当前的低利率抵押贷款并继续居住在现有的房屋中，因为出售现有房屋并重新申请抵押贷款去购买其他房产会带来巨大的经济成本。多项近期经济研究都指出，自2022年以来，市场贷款利率与现有房主所支付的利率之间的差距显著增加了，从而导致房屋交易量大幅下降。

关键的问题是：这种“锁定”状态会持续多久？回顾历史上市场贷款利率长期高于现有房主贷款利率的情况，可以发现一些令人沮丧的迹象：20世纪80年代初，高通胀以及美联储主席保罗·沃尔克为抑制通胀而采取的严厉措施将利率推至历史高位。其结果是，房屋销量在1982年跌至历史最低水平。不过，当时的情况与现在有所不同（因为当时美国家庭数量也在不断变化，因此需要对这些数据进行调整以使统计数据更具可比性）。幸运的是，当时的情况很可能不会再次发生。

导致这种情况的原因是利率的迅速下降：到1986年，利率已经从峰值下降了8个百分点以上。然而，这次抵押贷款利率几乎不可能再下降那么多，甚至可能根本不会下降。目前整个市场的利率走势其实只是回归到了金融危机前的正常水平；2008年至2022年间低于6%的抵押贷款利率显得愈发异常（就像发生在过去的事情一样）。因此，只有在房屋买卖过程中用新的抵押贷款替换旧抵押贷款，才能缩小利率差距并缓解利率锁定的问题。不过，鉴于目前的房屋销售量非常低，这一过程可能需要相当长的时间。

新建住房有助于缓解这一状况，房地产开发商也在努力降低房价（部分措施是通过建造更小型的房屋），尽管现有住房的价格仍在持续上涨。有记录以来，新独栋住宅的平均售价首次低于现有住宅的平均售价（季节性波动除外）。不过，在过去12个月中，新住宅在整个住房市场中的销售占比仅为15%。

快速的收入增长也可能有助于推动市场的发展，因为更多的购房者将能够负担更高的融资成本。不过，尽管经过通胀调整后美国家庭收入自2019年以来增长了10%，但根据全国房地产协会的数据，住房的可负担性仍然大幅下降——这主要是由于2021年和2022年房价的急剧上涨，以及随后抵押贷款利率的上升所致。

总体而言，这种情况预示着未来几年抵押贷款利率仍将保持锁定状态，房屋销售量将继续低迷；同时，由于房主们在孩子离家后不愿搬迁或更换更小的住房，整个经济的活力也会受到抑制。

这并非住房市场的必然现象；它实际上是美国住房抵押贷款体系的副产品——该体系鼓励人们选择长期、固定利率的抵押贷款。在那些大多数住房贷款采用浮动利率的国家，并不存在这个问题（不过这些国家仍面临其他金融问题）。丹麦也是如此：虽然该国长期固定利率抵押贷款占主导地位，但房主可以按照市场利率赎回自己的抵押贷款。当抵押贷款利率上升时，抵押贷款的价值会下降；因此，丹麦房主无需因利率上涨而陷入困境，反而可以利用这一机会以较低的价格还清现有贷款，从而避免在出售房屋后因重新贷款而承担更高的利息成本。

二十多年来，经济学家们一直在推崇丹麦式抵押贷款合同的优点，但美国各大贷款机构至今仍未开始提供此类贷款产品。不过，类似的做法在美国也逐渐受到关注。其中一种方案是“抵押贷款转移”（mortgage assumption）机制：购房者可以直接继承现有房主的低利率抵押贷款。虽然这种机制无法直接保护卖方免受利率大幅上涨的影响（但如果卖方购买新房的话），但它确实允许卖方要求更高的售价。在美国，这种机制已经存在于由联邦住房管理局（FHA）、退伍军人事务部（VA）和农业部（USDA）担保的23%的抵押贷款中；2023年，采用这种机制的抵押贷款数量翻了一番以上，但仍仅占房屋销售总量的极小部分。

原文内容：“可转移抵押贷款”（Portable Mortgages）允许购房者将当前较低的贷款利率带到新的贷款合同中。这种贷款方式在加拿大和几个欧洲国家已经得到推广，但在美国尚未普及。去年年底，美国联邦住房金融管理局局长比尔·普尔特（Bill Pulte）表示该机构正在“积极评估可转移抵押贷款的可行性”，这一声明引发了广泛关注；今年3月，密歇根州的共和党议员汤姆·巴雷特（Tom Barrett）还在众议院提出了一项相关法案，呼吁对这一制度进行进一步研究。然而，至今为止仍缺乏实际行动。即便相关政策最终得以实施，也只有新的抵押贷款合同才能享受较低的贷款利率——这意味着其实际效果可能要等到下次房贷利率突然上涨（根据历史数据，这种情况可能要等到40年后才会发生）。因此，唯一能够推动美国房地产市场走出低迷状态的因素，或许只有时间的推移罢了。