Vorhaben des Innenministers Kann Dobrindt per Gesetz die Berliner Vergesellschaftungspläne stoppen? Die angehende rot-grün-rote Regierung in Berlin will Wohnungen vergesellschaften. Jetzt hat Innenminister Dobrindt Eckpunkte für ein Gesetz vorgelegt, das das erschweren soll. Doch es gibt Zweifel an seinem Vorgehen.

Linke, Grüne und SPD haben sich vorgenommen, Wohnungen in Berlin zu vergesellschaften. In ersten Gesprächen verständigten sich die drei Parteien darauf, dass private Unternehmen in der Hauptstadt nur noch 10.000 Wohnungen besitzen dürfen. Darüber hinausgehende Bestände soll die öffentliche Hand übernehmen. Rund 160.000 Wohnungen sollen für maximal 16 Milliarden Euro vergesellschaftet werden – weit unterhalb des Marktpreises.

Insbesondere die Unionsparteien sind von dieser Idee wenig begeistert. Für Bundeskanzler Friedrich Merz geht eine Vergesellschaftung gegen das »Fundament unserer marktwirtschaftlichen Ordnung«. Die schwarz-rote Koalition im Bund will einer Vergesellschaftung daher vorgreifen und sie per Gesetz verunmöglichen.

Aber wie soll das funktionieren? Und was bedeutet das für die Pläne in Berlin? Die wichtigsten Fragen und Antworten. Was sind Vergesellschaftungen?

In der Öffentlichkeit ist häufig davon die Rede, dass Wohnungsunternehmen »enteignet« werden sollen. Tatsächlich gibt es aber einen Unterschied zwischen Enteignung und Vergesellschaftung. Artikel 15 des Grundgesetzes ermächtigt Bund und Länder, »Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel« per Gesetz zu vergesellschaften, also in das Eigentum des Staates zu überführen. Alternativ kann auch ein anderer Träger benannt werden, der gewährleisten muss, dass das Eigentum dauerhaft der Allgemeinheit dient.

Bundesinnenminister Dobrindt: Enteignungspläne per Gesetz unmöglich machen Foto: Michael Bihlmayer / Bihlmayerfotografie / IMAGO Es kann nur das Eigentum von Unternehmen verstaatlicht werden, die eine gewisse wirtschaftliche Bedeutung haben. Die Vergesellschaftung von Grundstücken, die privat mit einem Eigenheim bebaut sind, wäre wohl unzulässig. Das unterscheidet die Vergesellschaftung von der Enteignung, die zum Beispiel auch den Entzug eines einzelnen Grundstücks für den Bau einer Autobahn ermöglicht. Ein solches Grundstück kann zudem anschließend auch privat bewirtschaftet werden.

Enteignungen, die in Artikel 14 des Grundgesetzes geregelt sind, gab es in der Vergangenheit immer wieder. Eine Vergesellschaftung wäre in der Bundesrepublik hingegen rechtliches Neuland. Entsprechend groß ist die Unsicherheit. Was plant das Innenministerium?

Innenminister Alexander Dobrindt (CSU) will die Hürden für eine Vergesellschaftung gegenüber den Vorgaben des Grundgesetzes nochmals erhöhen. Dafür soll das geplante Gesetz zwei Punkte umfassen: Erstens soll eine Vergesellschaftung nur möglich sein, wenn die Betroffenen zum Verkehrswert entschädigt werden. Wie hoch dieser ist, soll ein Gutachten ermitteln. Die Entschädigung müsse zudem unmittelbar und »in Geld« erfolgen.

Zweitens soll eine Landesregierung nachweisen müssen, dass die konkrete Vergesellschaftung notwendig ist, weil alle anderen Mittel ausgeschöpft wurden. Wenn es um die Verstaatlichung von Wohnungen geht, müsste das Land also zum Beispiel belegen, dass es bereits ausreichend in Wohnungsbau investiert hat.

Sollte das Gesetz in Kraft treten, wäre es wohl das Aus für die Berliner Pläne. Allein, weil es den Preis für eine Vergesellschaftung hochtreiben würde. Schätzungen gehen davon aus, dass der Verkehrswert der betroffenen Immobilien zwischen 29 und 40 Milliarden Euro liegt – also deutlich über den 16 Milliarden, die sich Rot-Grün-Rot als Limit gesetzt hat. Ist Dobrindts Idee verfassungskonform?

Auch wenn Artikel 15 im Grundgesetz bei den Grundrechten steht, ist er kein eigenständiges Grundrecht . Stattdessen regelt er, inwieweit weitere Eingriffe in das Grundrecht auf Eigentum zulässig sind. Dabei steht es dem Gesetzgeber prinzipiell offen, nähere Voraussetzungen zu bestimmen.

Die Vergesellschaftung fällt in den Bereich der »konkurrierenden Gesetzgebung«. Die Bundesregierung kann demnach Regelungen treffen, die dann auch für die Länder verbindlich sind. Allerdings darf sie das nur tun , »wenn und soweit die Herstellung gleichwertiger Lebensverhältnisse oder die Wahrung der Rechts- oder Wirtschaftseinheit im gesamtstaatlichen Interesse« es erfordert. Ob diese Voraussetzung hier erfüllt wäre, ist offen. Da es knappen Wohnraum aber auch in Ballungsräumen außerhalb Berlins gibt, ließe sich ein Eingriff wohl begründen.

Der Bund darf Vergesellschaftung allerdings nicht einfach verbieten. Er kann aber Bedingungen festlegen, wie Dobrindt es nun plant. Am verfassungsrechtlich heikelsten dürfte dabei die Idee sein, die Höhe der Entschädigung auf den Marktpreis festzulegen. »Bei der Höhe der Entschädigung gibt es verfassungsrechtlichen Spielraum. Diesen Spielraum durch eine solche Vorgabe einzuschränken, halte ich für riskant«, sagte der Berliner Staatsrechtler Ulrich Battis der Funke Mediengruppe. Wie werden die Pläne politisch diskutiert?

Die Debatte über Verstaatlichung ist hitzig. Dobrindt sagte am Wochenende der »Bild«, er wolle mit seinem Gesetz deutlich machen, »dass willkürlicher linker Vergesellschaftungs-Fetisch mit dem Grundgesetz nicht vereinbar ist.« Sie gehe davon aus, dass Dobrindts Gesetz »verfassungswidrig ist«, konterte die Berliner Linkenchefin Elif Eralp einen Tag später. Auch in der SPD sehen viele die Pläne kritisch.

Dobrindt bewege sich »auf verfassungsrechtlich rutschigem Boden«, sagte der SPD-Innenpolitiker Hakan Demir dem »Tagesspiegel«. Er könne jede Landesregierung verstehen, »die Karlsruhe anrufen würde, um dieses Gesetz zu Fall zu bringen«. Demirs Wort hat Gewicht, weil er für einen Teil der SPD-Fraktion im Bundestag spricht.

Zwar sehen auch unter Sozialdemokraten manche eine Vergesellschaftung kritisch. Viele halten es aber für falsch, dass die Bundesregierung sich einmischen will, einige haben zudem rechtliche Bedenken gegenüber dem Vorhaben. Fraglich ist daher, ob die Pläne des Innenministeriums wirklich eine Mehrheit hinter sich versammeln können. Was bedeutet all das für die Vergesellschaftung in Berlin?

Eine Expertenkommission in Berlin kam 2023 zu dem Ergebnis, dass eine Vergesellschaftung von Wohnraum grundsätzlich möglich sei. Da Artikel 15 des Grundgesetzes in der Praxis aber noch nie angewendet wurde, bleibt vieles offen.

Da ist zum Beispiel die Frage, wann ein solcher Eingriff ins Eigentum wirklich angemessen ist. Die Berliner Kommission kam zu dem Schluss, dass eine Verstaatlichung von Wohnraum verhältnismäßig sein könnte. Es gibt aber auch Staatsrechtler, die daran zweifeln. Sollte Dobrindts Plan Gesetz werden, wären die Hürden für Berlin auf jeden Fall höher, eine Verhältnismäßigkeit zu belegen.

Zentral wird zudem die Frage sein, wie hoch die Entschädigungen sein müssen. Selbst wenn sie am Ende nicht dem Marktpreis entsprechen müssen, sind sie für Berlin womöglich nicht zu stemmen. Laut Berliner Rechnungshof könnte sich das Land schon ab einer Summe von elf Milliarden Euro die Zahlungen nur leisten, wenn es dafür auch Geld aus dem eigenen Haushalt nimmt. Genau das wollen Linke, Grüne und SPD aber eigentlich verhindern, das Berlin schon jetzt das Geld fehlt.

Jedes Vergesellschaftungsvorhaben würde früher oder später wohl ohnehin vor dem Bundesverfassungsgericht landen. Der Weg hin zur Verstaatlichung wäre also noch lang – und könnte am Ende auch scheitern, ohne dass es dafür ein Gesetz des Bundes braucht.