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【周刊提前读】房地产预售制如何重塑地产链条
中国运行了30余年的房地产预售制度，迎来重大调整。“对房地产行业当前商业模式的影响相当大，说是颠覆也不为过。”一位房企高管向财新感叹。 2026年8月28日傍晚，住建部、自然资源部、国家金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》（下称《通知》），央行、国家金融监管总局印发《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》，国家金融监管总局单独或与其他部门联合发布关于商品住
现房销售制时代到来
存量项目仍执行原政策，新项目优先实施现房销售制对广大购房者来说，只能看着图纸买房的日子将逐渐成为过去。 《通知》明确提出，各地要有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”，减少商品住房交付纠纷，从根本上防范交付风险，维护购房人合法权益，加快构建房地产发展新模式；同步完善商品住房项目土地供应、金融支持等相关政策。 值得注意的是，《通知》并非一刀切地要求所有住房项目都采用现房销售制，而是“老项目
三部门提高商品住房预售门槛 新出让土地优先现房销售
【财新网】8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》（下称《通知》）。《通知》明确提出，商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。 按照现行《城市房地产管理法》，商品房预售须满足多项条件，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，即是其中之一。此前，各地可在此基础上另行设置工程进度要求，具体标准并不一致。例如，深圳规定，七层以上
下午察：中国楼市改革谁喜谁忧？
刚过的周末，中国几乎全网都在聊房地产，持续30多年的楼市规则迎来重大变革，有网民形容，以前买房像开盲盒，今后盒子直接拆了——所见即所得。 中国住建部、央行等多部门及机构上周五（8月28日）密集发布楼市新政“组合拳”，不少分析认为政策力度超出市场预期。把这轮政策拆开来看，销售端、信贷端和资本端。 销售端方面，主要是推行商品住房现房销售，实现购房“所见即所得”。与此同时，预售门槛大幅提高，建筑主体结构
住房金融新政后，购房者会增多吗？
中国购房者有望彻底告别烂尾楼风险。“预售房贷款在竣工备案后才发放，购房者不再为未交付的房子提前支付利息，‘房财两空’风险被制度性消除。”中信建投首席政策分析师胡玉玮撰文称。 同日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》（下称《通知》），明确强化预售资金监管，将资金拨付时间延后至项目竣工备案后。 “期房照样可以卖，但购房人的首付和按揭款在竣工前到不了开发商
中国新的住房预售规则对房地产开发商意味着什么？
随着中国推出力度超出预期的措施，推动住房市场从预售模式转型，分析师表示，这一转变对房地产开发商而言是一把双刃剑——更严格的监管将压缩现金流入，尽管改革旨在刺激销售并逐步稳定房价。 根据中国人民银行发布的新规，预售将继续有效，但首付款和抵押贷款资金只有在住宅项目完全竣工后才会发放给开发商。此前，开发商在建筑封顶时即可获得这些资金。 一位不愿具名的民营开发商在谈及此事时表示，由于问题敏感，“从结构封顶
“三箭齐发”，中国住房金融制度迎来划时代变革
预售制度没有被取消，但被“制度性降级”。最锋利的细节藏在央行文件第22条——“实行预售的，个人住房贷款应严格在项目竣工备案后发放”。期房照样可以卖，但购房人的首付和按揭款在竣工前到不了开发商手里。预售的融资功能被实质性归零，名义保留、实质“现房化”。在高周转时代结束后，谁来给房地产开发提供融资？银行的项目贷款、资本市场的REITs和并购工具、开发商的自有资金。购房人的钱，不再垫在开发商的资产负债表
【地产观察】现房销售“靴子”落地 楼市迎新一轮放松周期
【财新数据专稿】8月28日，住建部、央行、金融监管总局、证监会、自然资源部五部门在同一天集中发布三份重磅文件，分别覆盖商品住房销售制度、房地产信贷管理和资本市场支持三个维度。 现房销售制度是这次制度变革的核心支点。它是2024年以来不动产REITs试点、预售资金监管收紧等政策的延续深化，从过去救项目、稳短期销量的“应急”调控，转向长期规则底层改革。 其概念并非首次提出，但此前讨论多停留在试点层面。
北京落实新房销售新规 存量项目设置预售过渡期
【财新网】北京为部分存量住宅项目设置了预售政策过渡期。 在2026年8月28日以前已经取得土地或者土地正在出让，但尚未取得建设工程规划许可证的项目，原则上执行新的商品住房销售制度。不过，经区政府确认能够按时建成交付，并强化预售资金监管、报市级部门备案后，项目可在2027年底前按照原有条件申请预售。 9月24日，北京市住房和城乡建设委员会、市规划和自然资源委员会、国家金融监督管理总局北京监管局、
数万亿预售资金推迟到账 房企开发资金链条如何重构？
【财新网】商品住房销售制度调整后，房企需要重新计算项目从拿地到竣工对应的整个资金安排。 过去，房企先投入自有资金拿地，再以开发贷款等资金接续建设，项目达到预售条件后，定金、首付款和个人按揭贷款陆续进入，销售回款再逐步置换此前投入的资本金和有息负债。 新规正在改变这套资金前后衔接的节奏。8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》。这份通知提出，商品
房地产进入存量时代、推进现房销售，官方公布多个重大变化
今天，国新办举行“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会，住房城乡建设部有关负责人介绍“十五五”时期推进住房城乡建设事业高质量发展有关情况。我国房地产进入存量时代住建事业“十五五”时期面临新形势。当前，房地产市场出现了“两个转变”：房地产市场供求关系发生重大变化。房地产进入存量时代。二手房交易占比从2020年的27%提高到2025年的46%，今年前8个月已经达到52%，超过50%标志着进入存量时代
新政一出，开发商都不要销售团队了，什么信号？
8·28楼市新政，对开发商的影响冲击愈发明显。据“米宅”等公众号的报道，深圳出现了部分开发商解散销售团队的情况。龙华九龙山板块一个刚入市的楼盘，把销售团队解散后调去了公司其他项目。 而且不止是深圳，已经有全国性房企在二线城市拿地后决定解散项目营销部门，理由是准备现房销售、不再需要那么多卖房的人。一场围绕销售模式的系统性重构，正在房地产行业上演。 第一，预售门槛大幅提升，单体建筑必须完成主体结构封顶
中国住建部：房地产市场进入存量时代
中国住房和城乡建设部规定下一步的商品房销售，新项目要优先选择现房销售，实行预售的项目要完善预售资金监管，切实保障购房人的合法权益。图为9月18日北京市一处在建楼盘。（中新社） （北京／深圳综合讯）中国住房和城乡建设部的一名官员称，当前中国房地产市场的供求关系发生了重大变化，已进入了以存量为主导的新阶段。综合新华网与《证券时报》报道，中国住房和城乡建设部房地产市场监管司司长张雪涛星期五（9月18日）
中国房地产新规导致小型开发商股价暴跌
新措施预计将加速行业整合。
高盛专家电话会：现房销售转型下，明年3月起新房供应或出现短缺、持续12至18个月
政策信号持续释放，房地产板块集体走强，市场情绪明显升温。 9月21日，绿地控股、金地集团、华发股份、世联行、我爱我家、华丽家族纷纷封死涨停板，世联行更是斩获4连板。信达地产涨超7%，保利发展、中华企业、招商蛇口、新城控股等跟涨。 政策端，住房城乡建设部9月18日在国新办发布会上明确指出，城乡建设迈向存量提质、房地产进入存量时代。与此同时，现房销售被定性为“大势所趋”，销售制度改革方向进一步明朗。
国家统计局谈房地产市场，提到一个重要变化
CNBC记者提问，房地产是否有新的稳定信号？国家统计局新闻发言人、总经济师、国民经济综合统计司司长付凌晖说，今年以来，各地区各部门坚持因城施策，调整优化房地产政策，持续控增量、去库存、优供给，多渠道盘活存量商品房、化解库存，扎实推进城市更新，积极推动住房制度调整和优化，加快构建房地产发展新模式，效果正在逐步显现。付凌晖说，房地产交易总量有所改善。 “随着我国房地产市场发展阶段的变化，市场交易格局正
新模式下房地产行业的K型分化
2026年8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，明确新出让土地项目优先现房销售、预售项目需主体结构封顶。销售制度改革是房地产发展新模式落地的关键一步。在房地产行业从旧模式向新模式转型之际，市场呈现明显的“K型分化”。这是市场重新定价、资源再配置的结果，也折射出购房者对性价比的追求。这一现象，既是行业从“有没有”迈向“好不好”的深层逻辑，也是市场深化
房地产融资新时代
资金挪用风险。新规推动房地产融资从“集团授信”进一步转向“项目授信”，并建立开发贷款主办银行制度，围绕单一项目进行更加集中的管理。上一轮房地产风险中，部分房企通过集团资金池在不同项目之间调拨资金，销售较好项目的回款可能被用于拿地、偿还有息负债或支持其他项目。项目授信和主办银行制度下，银行能够更加完整地掌握项目资金来源和使用情况，减少开发企业跨项目调拨和资金挪用。 交付风险。新规将预售住房个人按
半夏投资李蓓：AI资本开支或在明年年中见顶，地产的机会升级到二十年一遇
“地产的机会，我以前说是十年一遇，现在变成二十年一遇。”近日，半夏投资创始人李蓓在与腾讯财经对话时表示，地产现房新政对地产股价造成了较大短期负面冲击，但地产机会的级别其实是提高了，后续地产股牛市持续的时间会被拉长，高度也可以看得更高。在她看来，在地产新规的影响下：未来1-2年，行业将得到更彻底的出清，更多企业继续退出；长期看行业的进入门槛抬高，企业之间的差距拉大，少数同时具备产品力和融资优势的头部
中国1～8月住宅销售面积降13%
中国国家统计局9月15日公布的数据显示，1～8月新建住宅销售面积同比下降13%，降幅较1～7月的12.7%进一步扩大。尽管政府已推出新的应对措施，但房地产市场持续恶化，政策效果仍难以判断。 新建住宅销售面积持续低于上年同期。1～8月房地产开发投资同比下降19.9%，降幅为有统计以来、即1995年以来最大。住宅销售低迷持续，使房地产企业越来越难以获得新的开发资金。 销售低迷也在压低住宅价格。8月，7
财新闻｜国家统计局：房地产市场出现积极变化
交易总量趋于稳定。前8月，新建商品房销售面积同比下降12.1%，二手房交易网签面积同比增长10.6%。尽管新建商品房交易减少，但随着二手房交易的增加，房地产市场交易总量趋于稳定。数据显示，1至8月二手房网签面积达5.5亿平方米，连续多月高于新房销售面积。 交易价格逐步回稳。看新建商品住宅，8月份70个大中城市中，38个城市新建住宅销售价格同比降幅比上月收窄，其中一线、二线、三线城市销售价格同比降幅
高盛：中国房地产新规料致土地出让收入下滑30%
高盛集团经济学家表示，中国近期对住房销售方式的改革将加剧本已紧张的地方政府财政状况，导致土地出让收入下降30%。这一预测高于该行此前预计的20%降幅。 经济学家王立升在周一的一份报告中指出，中国近期推动开发商从流行的预售模式转向现房销售，这可能使资金紧张的开发商更难购买土地。高盛的新预测与最新数据一致。 财政部数据显示，今年前七个月，全国地方政府土地出让收入下降30.8%，至1.2万亿元人民币（合
住房城乡建设部：我国房地产进入存量时代，现房销售是大势所趋
国务院新闻办公室举行“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会。 会议介绍，城乡建设迈向存量提质、房地产进入存量时代。现房销售是大势所趋，“所见即所得”将从根本上防范交付风险。同时扩大住房公积金制度覆盖面，支持用于租房、购房、修房和养房，招投标乱象与拖欠工程款问题也将重点整治。 房地产进入存量时代 住房城乡建设部新闻发言人、副部长陈绍旺在发布会上表示，住建事业主要有城乡建设、住房和房地产、建筑业三大
北京可以重写中国的房地产规则，但无法消除已经造成的损害
金融市场历来容易把根本性的体制转变误认为是暂时的流动性危机。未来学家罗伊·阿马拉常被认为提出过这样一个观点：人们往往会高估变革的短期效应，而低估其长期影响。中国的房地产行业正在为这种相似的动态提供一个教科书般的案例。 8月28日，中国住房主管部门和金融监管机构公布了一揽子旨在全面改革商品住房销售制度的措施。这些措施包括：逐步转向现房销售、加强预售资金监管、建立新的项目融资安排以及延长按揭贷款期限。